Metodologia
Atualizado a
Esta página explica de onde vem a informação do Leiloeiro, como a tratamos e onde pode falhar. Preferimos dizer os limites do que prometer o que não podemos cumprir.
1. De onde vêm os dados
Todos os imóveis que mostramos vêm de anúncios publicados por entidades oficiais e privadas, em páginas de acesso público. A lista está em Fontes.
Não aceitamos anúncios enviados por particulares, não criamos anúncios e não recebemos pagamentos para dar destaque a imóveis.
2. Como recolhemos
A recolha é feita por um programa automático próprio, que:
- se identifica em cada pedido, com o nome do Leiloeiro, um endereço com informação sobre a recolha e um contacto;
- respeita o ficheiro robots.txt e as condições de utilização de cada fonte. Antes de acompanhar uma fonte, lemos e registamos essas regras;
- limita o ritmo dos pedidos: por regra, no máximo um pedido a cada dois segundos por fonte, com pausas mais longas quando a fonte está lenta ou devolve erros;
- não contorna barreiras: não usa credenciais de ninguém, não ultrapassa páginas de autenticação, testes de verificação humana, áreas pagas ou bloqueios geográficos.
Se uma fonte só disponibiliza os anúncios numa área reservada, ou se as suas regras não permitem a recolha automática, não a recolhemos enquanto não houver autorização. Nesse caso, a tabela de cobertura indica-o, e remetemos para o sítio oficial.
3. Com que frequência verificamos
Frequência de verificação de cada fonte, quando a recolha está ativa:
| Fonte | Frequência |
|---|---|
| Portal das Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira) | Duas vezes por dia |
| e-Leilões (OSAE) | Quatro vezes por dia. De hora a hora nas últimas 24 horas dos leilões seguidos por utilizadores |
| Segurança Social | Uma vez por dia |
| Leiloeiras e bancos | Uma vez por dia |
| INE (valor mediano por m²) | Trimestral |
| CAOP (limites administrativos) | Anual |
Cada ficha mostra a data e a hora da última verificação. Entre duas verificações, o anúncio oficial pode mudar.
4. Cobertura por fonte
A tabela seguinte é atualizada automaticamente. Mostra, para cada fonte, se a recolha está ativa, a data da última verificação bem-sucedida e o número de anúncios acompanhados.
| Fonte | Estado | Imóveis ativos | Última recolha com sucesso |
|---|---|---|---|
| Portal das Finanças (Autoridade Tributária) | Ainda não coberta | 0 | — |
| Avalibérica | Ainda não coberta | 0 | — |
| C. Paraíso | Ainda não coberta | 0 | — |
| Justa Venda | Ainda não coberta | 0 | — |
| LC Premium | Ainda não coberta | 0 | — |
| LeilOn Ativos | Ainda não coberta | 0 | — |
| Leiloport | Ativa | 21 | 12 de novembro de 2026, 14:52, hora de Lisboa |
| Leilosoc | Ativa | 42 | 12 de novembro de 2026, 14:52, hora de Lisboa |
| Leiloversatil | Ativa | 7 | 12 de novembro de 2026, 14:53, hora de Lisboa |
| OneFix Leiloeiros | Ainda não coberta | 0 | — |
| Vamgo | Ativa | 20 | 12 de novembro de 2026, 14:53, hora de Lisboa |
| Caixa Imobiliário (Grupo CGD) | Ainda não coberta | 0 | — |
| Parvalorem, S.A. (imóveis ex-BPN) | Ativa | 15 | 12 de novembro de 2026, 14:54, hora de Lisboa |
| Imóveis Santander (Banco Santander Totta, S.A.) | Ativa | 35 | 12 de novembro de 2026, 14:54, hora de Lisboa |
| e-Leilões (OSAE) | Ainda não coberta | 0 | — |
| Segurança Social (IGFSS) | Ainda não coberta | 0 | — |
| Santa Casa da Misericórdia de Lisboa — hastas públicas de imóveis | Ativa | 0 | 12 de novembro de 2026, 14:54, hora de Lisboa |
Uma fonte que não está ativa, ou que não aparece na tabela, não está coberta. Não afirmamos que temos todos os imóveis à venda em Portugal: temos os que as fontes ativas publicam e que cumprem os requisitos da secção 5.
5. O que fazemos aos dados
- Guardamos a captura da página e dos documentos tal como foram publicados, num arquivo privado, para podermos verificar mais tarde o que a fonte dizia.
- Removemos dados pessoais. Nomes e números de contribuinte de pessoas singulares são retirados dos textos antes de qualquer outro passo. Veja a Política de Privacidade, secção 10.
- Normalizamos. Convertemos cada anúncio para um formato comum: tipo de imóvel, áreas, valores, datas, modalidade de venda, entidade vendedora.
- Localizamos. Associamos o imóvel à freguesia, ao concelho e ao distrito, com base nos limites oficiais da CAOP. Guardamos o grau de precisão da localização: exata, ao nível da rua, ou apenas da freguesia.
- Eliminamos duplicados. O mesmo imóvel pode aparecer em várias fontes ou voltar a ser posto à venda. Reconhecemo-lo, por esta ordem, pelo artigo matricial com freguesia e fração, pela descrição predial e, por fim, pela semelhança de morada, área e tipologia. Quando a semelhança não é clara, uma pessoa decide.
- Registamos as alterações. Comparamos cada verificação com a anterior e guardamos o que mudou: valor, datas, estado, documentos, resultado.
- Publicamos apenas os anúncios que têm, pelo menos, concelho, valor base, datas e ligação para o anúncio oficial.
6. Estados de uma venda
| Estado | Significado |
|---|---|
| A iniciar | A venda está anunciada, mas ainda não começou |
| A decorrer | O prazo para licitar ou apresentar propostas está aberto |
| A terminar | Faltam menos de 48 horas para o fim |
| A aguardar resultado | O prazo terminou e a fonte ainda não publicou o resultado |
| Vendido | A fonte indica que houve venda |
| Não vendido | A fonte indica que não houve venda |
| Cancelado | A fonte retirou ou cancelou a venda |
| Suspenso | A fonte indica que a venda está suspensa |
As vendas terminadas não são apagadas: alimentam o histórico e as estatísticas. Doze meses depois do resultado, as páginas de histórico deixam de mostrar a morada e indicam apenas a freguesia.
O estado que mostramos é o da última verificação. Uma venda pode ser suspensa ou cancelada na fonte antes de o Leiloeiro o registar.
7. Como funciona a análise por inteligência artificial
Usamos sistemas de inteligência artificial para quatro tarefas: extrair dados dos editais, escrever o resumo e os indicadores de risco, produzir relatórios aprofundados e traduzir para inglês. Em todos os casos, o resultado é informação automatizada sobre documentos públicos. Não é aconselhamento jurídico.
Extração de dados. O sistema lê o texto do anúncio e do edital e preenche campos como áreas, quota vendida, ocupação, arrendamento, usufruto, ónus e encargos mencionados, licença de utilização, estado de conservação, regime de visitas e caução.
- Cada campo precisa de evidência textual: a página e o excerto do documento em que se baseia. Sem evidência, o campo fica vazio. O sistema está instruído para não deduzir nem adivinhar.
- Cada campo tem um grau de confiança.
- Os valores em euros e as datas são extraídos também por regras fixas, sem inteligência artificial. Se os dois métodos derem resultados diferentes, a ficha segue para revisão por uma pessoa.
Resumo. Três a cinco frases factuais, cada uma ligada à página do edital que a sustenta.
Indicadores de risco. Seis dimensões: ocupação, ónus e encargos mencionados, arrendamento, quota-parte, documentação e estado do imóvel. Cada uma tem um de quatro valores, sempre com ícone, texto e uma linha de justificação:
| Valor | Significado |
|---|---|
| Verde | Os documentos tratam o tema e não mencionam um problema |
| Âmbar | Os documentos mencionam algo que deve ser confirmado |
| Vermelho | Os documentos mencionam uma limitação relevante |
| Desconhecido | Os documentos não tratam o tema, ou não foi possível lê-los |
Os indicadores descrevem o que os documentos dizem. Não descrevem a realidade do imóvel. Um indicador verde não significa ausência de problemas: significa que não encontrámos referência a um problema nos documentos analisados. Confirme sempre no edital oficial e, quando necessário, junto de um advogado ou solicitador.
Revisão por pessoas. Uma ficha segue para uma fila de revisão manual quando: os valores ou datas extraídos pelos dois métodos não coincidem; o sistema devolve um resultado inválido depois de uma segunda tentativa; a identificação de duplicados é incerta; ou alguém comunica um erro. As restantes fichas são publicadas sem revisão individual por uma pessoa.
Controlo de qualidade. Antes de alterar as instruções dadas ao sistema, medimos os resultados num conjunto de editais reais anotados à mão. Os mínimos que exigimos são 95 % de exatidão em valores e datas e 90 % nos indicadores de risco. Isto significa que uma parte das fichas pode ter erros.
Dados pessoais. Os textos enviados aos sistemas de inteligência artificial não incluem nomes nem números de contribuinte de pessoas singulares.
Tradução. Os conteúdos em inglês são traduzidos automaticamente, com um glossário fixo para os termos jurídicos, revisto por pessoas. Em caso de dúvida, vale o texto em português e, acima dele, o documento oficial.
8. Estimativas e os seus limites
Tudo o que é estimativa está identificado como «Estimativa».
Custos de aquisição. Calculamos o IMT, o Imposto do Selo e os custos de registo a partir do valor indicado e das tabelas em vigor, cuja fonte oficial indicamos na calculadora.
- O cálculo assume a situação mais comum. O imposto real depende de factos que não conhecemos: o fim a que se destina o imóvel, isenções, a sua situação pessoal, o valor patrimonial tributário, o valor final da venda.
- Não inclui outros custos possíveis, como dívidas de condomínio, obras, custos de desocupação, honorários ou IVA, quando aplicável.
Comparação com o INE. Comparamos o valor por metro quadrado com o valor mediano das vendas de alojamentos familiares publicado pelo Instituto Nacional de Estatística para a freguesia ou o concelho.
- A mediana refere-se a todas as vendas de alojamentos numa zona, num período passado. Não é uma avaliação do imóvel.
- Não tem em conta o estado, a ocupação, os ónus ou a tipologia do imóvel em causa.
- Em zonas com poucas vendas, o INE não publica o valor da freguesia; usamos então o do concelho, e dizemo-lo.
- Só comparamos quando conhecemos a área do imóvel, e apenas para habitação.
Estatísticas do Leiloeiro. As estatísticas por zona (vendas, desconto mediano face ao valor base, valor por metro quadrado) usam apenas os anúncios das fontes ativas e os resultados que essas fontes publicam. Nem todas as fontes publicam resultados. Com poucos casos numa zona, os valores são pouco representativos; por isso, não publicamos estatísticas abaixo de um número mínimo de casos.
9. Limitações conhecidas
- Cobertura. Só mostramos o que as fontes ativas publicam. Veja a tabela da secção 4.
- Atraso. Há sempre um intervalo entre a publicação na fonte e a atualização no Leiloeiro.
- Documentos digitalizados. Editais em imagem são lidos por reconhecimento de caracteres, que falha mais do que a leitura de texto.
- Documentos em falta. Se a fonte não publica o edital, ou só o disponibiliza a utilizadores registados, a análise baseia-se apenas no texto do anúncio.
- Informação que não está nos documentos. Ocupação real, dívidas, obras ilegais ou o estado interior do imóvel muitas vezes não constam dos documentos. A análise não os pode conhecer.
- Localização. Algumas moradas não permitem uma localização exata. Indicamos o grau de precisão.
- Duplicados. Podem existir fichas duplicadas ou, mais raramente, fichas de imóveis diferentes reunidas por engano.
- Resultados. O valor final e o resultado só aparecem quando a fonte os publica.
10. Como comunicar um erro
Em cada ficha há uma ligação «Comunicar um erro». Pode também escrever para a página de contacto, com a indicação da página e do que está errado.
- Confirmamos com o anúncio oficial e corrigimos o que for erro nosso.
- Se o erro estiver no anúncio oficial, não o podemos corrigir na origem. Indicamos-lhe a entidade a contactar.
- Se a informação lhe diz respeito como pessoa, use a página Pedido de correção ou remoção.