Onde encontrar leilões de imóveis em Portugal: todas as fontes oficiais

Não existe um portal único

Em Portugal, os imóveis vendidos em leilão ou em venda forçada não estão num só sítio. Cada entidade que vende publica no seu próprio portal, com regras e formatos diferentes. Quem procura tem de consultar vários.

Esta página lista todas as fontes que conhecemos, explica o que cada uma vende e liga ao sítio oficial. Serve mesmo para quem nunca use o Leiloeiro.

Resumo das fontes

1. Finanças: o Portal das Finanças

O que é. A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) vende os bens que penhorou para cobrar dívidas fiscais. É a chamada venda fiscal. Inclui casas, terrenos, lojas, quotas-partes de imóveis, veículos e outros bens.

Onde. No Sistema Integrado de Vendas, na área reservada do Portal das Finanças. A AT explica que é aí que se pesquisam as vendas em curso, se submetem licitações e propostas e se gerem alertas e favoritos. O acesso faz-se com autenticação.

Como se vende. A sequência está no artigo 248.º do CPPT:

1. Leilão eletrónico durante 15 dias, com valor base de 70% do valor do imóvel.
2. Sem propostas, passa a propostas em carta fechada, durante 15 a 20 dias, com valor base de 50%.
3. Sem propostas outra vez, novo leilão eletrónico de 15 dias, com adjudicação à proposta mais alta.

Em qualquer caso, o imóvel não pode ser adjudicado por menos de 20% do valor de referência (n.º 5 do mesmo artigo). Para os prédios urbanos, esse valor de referência é o valor patrimonial tributário.

O que o anúncio tem de dizer. O serviço onde corre o processo, a identificação sumária do bem, o local e as horas em que pode ser visto, o valor base e a data limite das propostas (artigo 249.º do CPPT).

Saber mais. Como comprar casa num leilão das Finanças, passo a passo. No Leiloeiro: leilões das Finanças.

2. e-Leilões: execuções judiciais

O que é. O e-leiloes.pt é a plataforma de leilão eletrónico desenvolvida e gerida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE). As suas regras foram aprovadas pelo Despacho n.º 12624/2015 da Ministra da Justiça.

O que vende. Bens penhorados em processos de execução, ou seja, processos em que um credor (o exequente) cobra uma dívida em tribunal a um devedor (o executado). O Código de Processo Civil manda que a venda de imóveis penhorados seja feita "preferencialmente em leilão eletrónico" (artigo 837.º). A plataforma também pode ser usada em processos de insolvência e por outras entidades, mediante protocolo (artigo 17.º das regras).

Quem conduz. O agente de execução do processo. É ele o responsável por colocar o bem em leilão e pela informação do anúncio (artigo 4.º das regras).

Acesso. A consulta é gratuita e aberta a qualquer pessoa. Para licitar é preciso registo, e quem licita não paga nada pela utilização da plataforma (perguntas 11 e 13 das FAQ).

Valores a conhecer. O valor de abertura é 50% do valor base. O valor mínimo, a partir do qual o bem pode ser vendido, é 85% do valor base (artigo 2.º das regras).

Atenção para quem está fora de Portugal. O Portal Europeu da Justiça avisa que a consulta do e-Leilões está limitada quando o acesso é feito do estrangeiro.

Saber mais. Como funciona o e-Leilões. No Leiloeiro: leilões do e-Leilões.

3. Citius: anúncios de vendas em execuções

O que é. O Citius é o portal dos tribunais, do Ministério da Justiça. Tem uma página pública de consulta chamada Venda de Bens Penhorados em Processos Executivos.

Para que serve. Quando a venda numa execução é feita por propostas em carta fechada, a lei exige um anúncio "em página informática de acesso público" e um edital afixado na porta do prédio (artigo 817.º do CPC). A página do Citius é a consulta pública de anúncios de vendas em processos executivos. É útil sobretudo para vendas que não decorrem no e-Leilões, como as de carta fechada ou de negociação particular; confirme em cada anúncio a modalidade e o contacto do agente de execução.

Na venda por carta fechada judicial, o valor anunciado é 85% do valor base (artigo 816.º) e a proposta é acompanhada de uma caução de 5% do valor anunciado (artigo 824.º). Veja Carta fechada: como fazer uma proposta.

O Citius tem ainda uma página de publicidade da insolvência, onde se confirma se uma pessoa ou empresa foi declarada insolvente e quem é o administrador.

4. Segurança Social

O que é. As dívidas à Segurança Social são cobradas pelas secções de processo executivo do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social (IGFSS), criadas pelo Decreto-Lei n.º 42/2001. Os imóveis penhorados nesses processos são postos à venda pelo próprio IGFSS.

Onde. No sítio da Segurança Social.

Até confirmarmos estes pontos, o que cada anúncio indica sobre a modalidade, o prazo e o local de entrega das propostas é a referência. No Leiloeiro: leilões da Segurança Social.

5. Vendas em processos de insolvência

O que é. Quando uma pessoa ou empresa é declarada em insolvência, os seus bens formam a massa insolvente e são vendidos para pagar aos credores. A venda é conduzida pelo administrador de insolvência.

Como se vende. O administrador vende "preferencialmente através de venda em leilão eletrónico", mas pode, justificando, escolher outra modalidade (artigo 164.º do CIRE). Por isso, as condições variam muito de processo para processo.

Onde. Não encontrámos um portal oficial único para estas vendas. Aparecem em três sítios:

• no e-Leilões, quando o administrador usa essa plataforma;
• nos sítios das leiloeiras contratadas pelo administrador (ver ponto 7);
• por contacto direto com o administrador, na venda por negociação particular.

Como confirmar. Com o nome do insolvente ou o número do processo, a página de publicidade da insolvência do Citius mostra os atos publicados. A Comissão para o Acompanhamento dos Auxiliares da Justiça (CAAJ) é a entidade que acompanha os administradores judiciais e os agentes de execução.

6. Imóveis de bancos

O que é. Os bancos ficam com imóveis quando os créditos não são pagos, por exemplo adquirindo-os em processos de execução. Depois vendem-nos. Isto não é uma venda judicial: é uma compra e venda normal, com escritura, e o vendedor é o banco.

Diferenças para um leilão judicial. Não se aplicam os prazos nem as regras do CPPT ou do Código de Processo Civil. O preço, as visitas e as condições são definidos pelo banco. Alguns bancos também organizam leilões próprios, com regulamento próprio.

Onde. Cada banco tem um portal. Confirmámos a 12 de novembro de 2026 que estes endereços estão ativos (por ordem alfabética):

• Banco Montepio, Imóveis
• Caixa Geral de Depósitos, Caixa Imobiliário
• Crédito Agrícola, CA Imóveis
• Millennium bcp, Imóveis
• Santander, Imóveis

Outros bancos também vendem imóveis próprios. Procure a secção de imóveis no sítio oficial de cada banco. No Leiloeiro: imóveis de bancos.

7. Leiloeiras

O que são. Empresas privadas que organizam leilões por conta de quem vende: administradores de insolvência, bancos, empresas e, em certos casos, processos de execução (o Código de Processo Civil prevê a "venda em estabelecimento de leilão" no artigo 834.º).

Regras. A atividade leiloeira tem um regime próprio, o Decreto-Lei n.º 155/2015, que exige autorização da Direção-Geral das Atividades Económicas (DGAE).

Cada leilão tem as suas condições de venda, definidas pela leiloeira e pelo vendedor. É aí que se vê se há caução, se o comprador paga uma comissão à leiloeira, como se visita e como se paga.

Como verificar uma leiloeira e um leilão. Não publicamos uma lista de leiloeiras, para não parecer que indicamos umas em vez de outras. Estes passos servem para qualquer uma:

Como as regras mudam de fonte para fonte

Os guias sobre caução, custos e prazos depois de ganhar desenvolvem cada linha.

Documentos e registos úteis em qualquer fonte

• Registo predial. A certidão permanente mostra o dono e os ónus registados. Pede-se no Predial Online, do Instituto dos Registos e do Notariado.
• Finanças. A caderneta predial tem a área, a afetação e o valor patrimonial tributário.
• Estatísticas oficiais. O Instituto Nacional de Estatística publica os preços da habitação por município, úteis para comparar com o valor base.

O que o Leiloeiro faz com estas fontes

O Leiloeiro reúne os anúncios destas fontes numa só pesquisa, com a indicação da origem, a data da última verificação e a ligação ao anúncio oficial. Publicamos também os resultados dos leilões terminados e estatísticas.

Não somos parte nas vendas, não representamos vendedores nem compradores e não substituímos a consulta do anúncio oficial. Se encontrar uma fonte que falte nesta página, diga-nos.