Como funciona o e-Leilões

Atualizado a 12 de novembro de 2026

Resposta curta

O e-Leilões é a plataforma da Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução onde se vendem, em leilão eletrónico, bens penhorados em processos judiciais. Licita-se a partir de 50% do valor base, mas o bem só pode ser vendido por 85% ou mais. Licitar é gratuito e quem ganha tem 15 dias para depositar o preço.

Revisão jurídica pendente. Este guia é informação geral, ainda não revista por advogado, e não substitui aconselhamento jurídico.

O que é o e-Leilões

O e-Leilões é a plataforma oficial de das vendas feitas em processos de execução nos tribunais. É gerida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE) e as suas regras foram aprovadas pelo Despacho n.º 12624/2015 da Ministra da Justiça.

Uma execução é o processo em que um credor (o ) pede ao tribunal que os bens do devedor (o ) sejam vendidos para pagar a dívida. A venda feita nesse processo chama-se .

O artigo 837.º do Código de Processo Civil (CPC) diz que a venda de imóveis penhorados é feita "preferencialmente em leilão eletrónico". Por isso, a maior parte das vendas judiciais de imóveis passa por esta plataforma.

A plataforma também pode ser usada noutros processos, como os de (artigo 17.º das regras).

O e-Leilões não é o mesmo que os leilões das Finanças. As Finanças vendem no Portal das Finanças, com outras regras. Veja como comprar casa num leilão das Finanças.

Quem coloca os bens à venda

Quem coloca o imóvel em leilão é o : o profissional que conduz o processo, faz a e trata da venda. É ele o responsável pela informação do anúncio (artigo 4.º das regras). A OSAE gere a plataforma, mas não responde pela descrição nem pelo estado dos bens (artigo 10.º).

Cada anúncio tem de indicar, entre outros dados, o processo e o tribunal, as datas, o , a localização do imóvel, o e a , fotografias, os contactos do e as horas de visita, e os que não caducam com a venda (artigo 6.º das regras).

Como se regista para licitar

Consultar os leilões é livre e gratuito. Para licitar é preciso estar registado.

Segundo as perguntas frequentes da plataforma, o acesso faz-se com:

o certificado digital do Cartão de Cidadão ou a Chave Móvel Digital; ou
um formulário de inscrição, impresso e com a assinatura reconhecida presencialmente por solicitador, advogado ou notário. Neste caso, a conta é ativada em até 5 dias depois de recebido o pedido.

As regras definem o utilizador como uma pessoa singular com número de identificação fiscal português. O formulário pede, entre outros, domicílio em Portugal e IBAN de conta bancária em Portugal (artigo 3.º).

As empresas não têm conta própria. Licitam através de uma pessoa registada que declara representá-las. Quem declara poderes que não tem fica pessoalmente responsável pela proposta (artigo 7.º).

Os três valores de cada leilão

Valor	O que é	Quanto é
	O valor do bem fixado no processo	Definido pelo agente de execução
	O mínimo que a plataforma aceita como licitação	50% do valor base
	O valor a partir do qual o bem pode ser vendido	85% do valor base (em alguns casos, igual ao valor base)

Nos imóveis, o valor base é o maior de dois: o avaliado há menos de seis anos ou o valor de mercado (CPC, artigo 812.º). Os 85% vêm do artigo 816.º, n.º 2, do CPC.

Licitação condicional

Uma entre o valor de abertura e o valor mínimo chama-se "licitação condicional". Fica registada, mas não dá direito ao bem. Pode ser aproveitada mais tarde no processo como proposta de compra por (artigo 2.º das regras).

Exemplo ilustrativo. Num imóvel com valor base de 100 000 €, o valor de abertura é 50 000 € e o valor mínimo é 85 000 €. Uma licitação de 60 000 € é condicional. Uma licitação de 85 000 € ou mais pode levar à venda.

Como decorre o leilão

Duração. O termo do leilão é marcado para um dia útil dos tribunais, entre 20 e 60 dias depois do pagamento da taxa de colocação, com hora de fim entre as 9h30 e as 12h30 (artigo 4.º das regras).
Lanço mínimo. Cada nova proposta tem de superar a mais alta em pelo menos 1%, ou em 10 € se 1% for menos do que isso (artigo 7.º). A cada subida chama-se um .
Prorrogação de 5 minutos. Se entrar uma licitação nos últimos 5 minutos, o fim passa para 5 minutos depois dessa licitação. O ciclo repete-se até passarem 5 minutos sem novas propostas (artigo 7.º). Licitar no último segundo não dá vantagem.
Anonimato. O público vê o valor, a data e a hora de cada proposta, não quem a fez.
Sem volta atrás. As propostas não podem ser retiradas (artigo 7.º).
Custo. Quem licita não paga nada à plataforma. A taxa de colocação em leilão é paga por quem promove a venda (artigo 12.º).

No e-Leilões não se entrega para licitar: as regras da plataforma não a preveem. Isso não torna a licitação leve. Quem ganha e não deposita o preço pode ver os seus bens arrestados e ser executado no próprio processo pelo valor em falta, nos termos do artigo 825.º do CPC (anexo I das regras).

O que acontece depois do fim do leilão

Certificação. A partir das 14h do dia do fecho, um agente de execução certifica publicamente a conclusão do leilão (artigo 8.º das regras).
Tramitação no processo. O agente de execução do processo tem 10 dias para tratar dos passos necessários à aceitação da proposta, nos termos previstos para a venda por .
Notificação. O agente de execução publica a notificação na plataforma. O proponente considera-se notificado no terceiro dia depois dessa publicação. Cabe a cada utilizador consultar o resultado (artigo 10.º).
Depósito do preço. Depois de notificado, o comprador tem 15 dias para depositar o preço à ordem do agente de execução (CPC, artigo 824.º, n.º 2).
Impostos. O comprador paga o e o . Veja os custos de comprar em leilão.
Título e registo. Com o preço e os impostos pagos, o agente de execução emite o e comunica a venda ao registo predial, que cancela os registos que caducam (CPC, artigo 827.º).

Só no passo 6 há , isto é, a entrega formal do bem ao comprador.

Ter a licitação mais alta não é ser dono

As perguntas frequentes do e-Leilões dizem-no de forma direta: a licitação mais alta não significa que o bem seja entregue. O desfecho pode mudar por:

pagamento da dívida ou acordo de pagamento;
exercício do ou do (o direito de o cônjuge, descendentes ou ascendentes do devedor ficarem com o bem pelo mesmo preço);
insolvência do executado;
reclamação ou irregularidade que invalide a venda.

Preferentes e familiares exercem estes direitos no processo, junto do agente de execução, e não na plataforma (artigo 13.º das regras).

O que a plataforma não assegura

Estado e garantia. Salvo indicação em contrário, os bens são vendidos sem garantia.
Licenças. Não é assegurado que os imóveis tenham , nem que a licença corresponda ao que existe no local. A legalização cabe a quem compra.
Avisos. Os alertas por email ou SMS são voluntários. A falta de um aviso não serve de justificação.

Por isso, antes de licitar, leia o anúncio completo, peça a e visite o imóvel. Os leilões em curso estão em /e-leiloes.

Negociação particular no e-Leilões

A plataforma também publica bens em negociação particular. Nesse caso não há leilão: apresenta-se uma proposta ao gestor do processo. A própria plataforma avisa que esta venda "não está sujeita às mesmas regras do leilão eletrónico" e que podem existir outras propostas entregues diretamente ao gestor.

Este guia é informação geral sobre a lei e as regras públicas da plataforma. Não é aconselhamento jurídico. Confirme as condições de cada venda no anúncio oficial e junto do agente de execução indicado e, em caso de dúvida, junto de um advogado ou solicitador.