Custos de comprar em leilão: IMT, Imposto do Selo e registos

Atualizado a 12 de novembro de 2026

Resposta curta

Além do preço, quem compra em leilão paga IMT, Imposto do Selo de 0,8% e o registo predial. Nas vendas judiciais e fiscais, o IMT incide sobre o preço da venda, mesmo que o valor patrimonial tributário seja superior. Não há escritura: o título de transmissão é emitido pelo agente de execução ou pelas Finanças.

Revisão jurídica pendente. Este guia é informação geral, ainda não revista por advogado, e não substitui aconselhamento jurídico.

O que se paga além do preço

O preço que oferece num leilão não é o custo total. Antes de licitar, some pelo menos três parcelas: o , o e o .

Custo	Quanto	Quando
IMT	Depende do tipo de imóvel, do uso e do valor	Antes do título de transmissão
Imposto do Selo	0,8%	Com o IMT
Registo de aquisição	Emolumento fixado pelo Estado	Depois do título
Utilização da plataforma	Sem custo para quem licita no e-Leilões	—
Escritura	Não há	—

A calculadora de custos faz estas contas para um valor concreto.

IMT: sobre o preço da venda

O IMT é o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Paga-o quem compra.

Sobre que valor incide

Numa compra normal, o IMT incide sobre o maior de dois valores: o preço ou o (VPT), que é o valor fiscal do imóvel (Código do IMT, artigo 12.º, n.º 1).

Nos leilões há uma regra especial. A regra 16.ª do n.º 4 do mesmo artigo diz que o valor dos bens "adquiridos mediante arrematação judicial ou administrativa é o preço constante do acto ou do contrato". Ou seja, numa ou numa , o imposto calcula-se sobre o preço pelo qual o bem foi vendido, mesmo que o VPT seja mais alto.

Esta regra não se aplica a imóveis comprados a bancos ou em leilões privados. Aí vale a regra geral: preço ou VPT, o que for maior.

Que taxa se aplica

As taxas estão no artigo 17.º do Código do IMT. Mudam com o tipo de imóvel e o uso que lhe vai dar:

Habitação própria e permanente. Tabela por escalões, com isenção até ao limite do primeiro escalão (artigo 9.º).
Primeira habitação de jovens até 35 anos. Tabela própria, com isenção até um valor mais alto, para quem cumpre as condições do artigo 9.º, n.os 2 a 5.
Outra habitação (segunda casa, arrendamento). Tabela por escalões, sem isenção no primeiro.
Prédios rústicos. Taxa única de 5%.
Outros prédios urbanos (lojas, armazéns, terrenos para construção) e outras aquisições. Taxa única de 6,5%.

Os limites dos escalões são atualizados quase todos os anos. Por isso, este guia não os reproduz: consulte as tabelas em vigor na página do artigo 17.º, no Portal das Finanças.

Como funcionam os escalões

Nas tabelas de habitação, cada escalão tem uma taxa marginal e uma taxa média. Quando o valor ultrapassa o primeiro escalão, divide-se em duas partes: uma igual ao limite do maior escalão que nele couber, à qual se aplica a taxa média desse escalão, e o excedente, ao qual se aplica a taxa marginal do escalão seguinte (artigo 17.º, n.º 3). Nos valores mais altos, as tabelas preveem uma taxa única sobre o valor total.

Casos com regras próprias

Parte de um imóvel. Na compra de uma , a taxa é a que corresponde ao valor global do prédio, aplicada ao valor da parte comprada (artigo 17.º, n.º 6). Veja comprar uma quota-parte.
Compradores não residentes. Desde a alteração feita pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, o artigo 17.º, n.º 10, prevê uma taxa de 7,5% na compra de habitação por não residentes, com exceções. Veja comprar em leilão sendo estrangeiro.
Paraísos fiscais. A taxa é de 10% quando o comprador é uma entidade com domicílio em território de regime fiscal mais favorável (artigo 17.º, n.os 4 e 7).

Exemplo ilustrativo. Uma loja (prédio urbano não habitacional) é vendida em leilão por 100 000 €. O IMT é 6,5% de 100 000 €: 6 500 €. O Imposto do Selo é 0,8%: 800 €. Total de impostos: 7 300 €, a que se soma o registo.

Quando se paga

O artigo 36.º, n.º 3, do Código do IMT dá 30 dias a contar da assinatura do auto, quando os bens são transmitidos por "arrematação e venda judicial ou administrativa".

Na prática, não convém esperar. O , que é o documento que o torna dono, só é emitido depois de pago o preço e de cumpridas as obrigações fiscais (CPC, artigo 827.º; CPPT, artigo 256.º, n.º 5).

A liquidação do imposto, isto é, o cálculo e a emissão do documento de pagamento, é pedida à Autoridade Tributária. O ou o serviço de finanças que conduz a venda indicam os documentos necessários.

Imposto do Selo: 0,8%

A compra de um imóvel paga Imposto do Selo de 0,8%, pela verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo. É liquidado e pago juntamente com o IMT.

O valor sobre o qual incide segue as regras do Código do IMT (Código do Imposto do Selo, artigo 9.º, n.º 4). Numa venda judicial ou fiscal é, portanto, o preço da venda.

As isenções de IMT e as do Imposto do Selo são regimes diferentes. Uma compra isenta de IMT por se destinar a habitação própria e permanente pode, ainda assim, pagar os 0,8% de Imposto do Selo. Confirme junto da Autoridade Tributária as isenções aplicáveis.

Registo predial

Com o título de transmissão, o imóvel é registado em nome do comprador na conservatória do registo predial.

Nas vendas judiciais, o agente de execução comunica a venda ao serviço de registo, que regista a aquisição e cancela oficiosamente os registos dos direitos que caducaram com a venda, como e (CPC, artigo 827.º, n.º 2).
Nas vendas das Finanças, o cancelamento dos registos que caducam é ordenado pelo serviço de finanças, se o comprador não o tiver pedido antes (CPPT, artigo 260.º).
Prazo. O registo deve ser pedido em dois meses a contar da data do título. Fora do prazo, paga-se o emolumento a dobrar (Código do Registo Predial, artigos 8.º-C e 8.º-D).

O preço do registo (o emolumento) é fixado pelo Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado. Confirme o valor em vigor junto do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) ou de uma conservatória.

O que não se paga

Escritura. Não há escritura nem documento particular autenticado. O título de transmissão é emitido pelo agente de execução ou pelo serviço de finanças.
Taxa para licitar. Quem licita no e-Leilões não paga nada pela utilização da plataforma (perguntas frequentes).

Em leilões de leiloeiras privadas e em vendas de bancos pode haver comissões a cargo do comprador e os custos normais de uma compra e venda. As condições de cada venda indicam-nos.

Custos que dependem do imóvel

Estes custos não aparecem em nenhuma tabela, mas pesam na conta:

Desocupação. Se o imóvel estiver ocupado e não for entregue voluntariamente, a entrega coerciva é uma diligência com custos. Veja imóvel ocupado.
Legalização e obras. Os imóveis são vendidos sem garantia e podem não ter . A legalização cabe a quem compra.
Condomínio. Numa , peça ao administrador do condomínio informação sobre dívidas e obras aprovadas. Os encargos que se vencem depois da transmissão são do novo proprietário (Código Civil, artigo 1424.º-A).
Crédito. Se financiar a compra, somam-se avaliação, comissões, impostos sobre o crédito e registo da hipoteca. Veja crédito habitação para imóveis em leilão.
IMI. A partir da compra, o Imposto Municipal sobre Imóveis passa a ser pago por si todos os anos.
Documentos. , e outras certidões têm custos pequenos, mas existem.

Uma conta simples antes de licitar

Defina o preço máximo que está disposto a oferecer.
Calcule o IMT para esse preço, com a tabela certa para o tipo de imóvel e o uso.
Some 0,8% de Imposto do Selo.
Some o registo.
Some uma estimativa para obras, legalização e eventual desocupação.
Compare o total com o dinheiro que tem disponível nos 15 dias seguintes à venda.

Os valores e exemplos deste guia são ilustrativos. As taxas e os limites mudam com frequência. Confirme o imposto devido junto da Autoridade Tributária e, em caso de dúvida, junto de um contabilista certificado, advogado ou solicitador. Este guia não é aconselhamento jurídico nem fiscal.