Caução: quanto é, como se paga, quando se recupera

O que é a caução

A caução é uma quantia que se entrega com a proposta para mostrar que ela é séria. Se o proponente ganhar e pagar, a caução conta para o preço. Se ganhar e não pagar, pode perdê-la.

Nem todas as vendas exigem caução. Depende de quem vende e da modalidade.

Em que vendas há caução

Quanto é: 5% do valor anunciado

Nas vendas judiciais por carta fechada, o artigo 824.º do Código de Processo Civil (CPC) obriga a juntar à proposta uma caução de 5% do valor anunciado.

O valor anunciado não é o valor base. É 85% do valor base (artigo 816.º, n.º 2). E a caução calcula-se sobre o valor anunciado, não sobre o preço que cada um oferece.

Exemplo ilustrativo.

Como se paga

A lei admite duas formas (artigo 824.º, n.º 1):

• Cheque visado, passado à ordem do agente de execução ou, quando o processo é conduzido por oficial de justiça, à ordem da secretaria do tribunal. Um cheque visado é um cheque cujo pagamento o banco certifica.
• Garantia bancária do mesmo valor.

O cheque ou a garantia acompanham a proposta, no mesmo envelope. O anúncio da venda indica à ordem de quem deve ser passado o cheque.

Quando conta para o preço

Se a proposta for aceite, o proponente é notificado para depositar, em 15 dias, "a totalidade ou a parte do preço em falta" (artigo 824.º, n.º 2). Ou seja, a caução já entregue desconta no que falta pagar.

A mesma regra da caução aplica-se a quem exerce o direito de preferência no ato de abertura das propostas (artigo 823.º, n.º 3).

Quando se perde

Se o prazo de 15 dias terminar sem o preço depositado, o agente de execução, ouvidos os interessados, pode escolher uma de três vias (CPC, artigo 825.º):

1. Dar a venda sem efeito e aceitar a proposta imediatamente inferior. O proponente em falta perde a caução.
2. Dar a venda sem efeito e vender o bem pela modalidade mais adequada. O proponente em falta perde a caução e não pode voltar a comprar o mesmo bem.
3. Exigir o preço em falta. Neste caso é pedido ao juiz o arresto de bens do proponente (a apreensão provisória de bens) para garantir o valor em falta, com custas e despesas. O proponente é executado no próprio processo, sem prejuízo de procedimento criminal.

Quando se recupera

• Proposta não aceite. A caução de quem não ganhou é devolvida.

• Remição depois do depósito. O cônjuge, os descendentes ou os ascendentes do devedor podem ficar com o bem pelo mesmo preço: é o direito de remição. Se o exercerem depois de o proponente já ter depositado o preço, pagam mais 5% como indemnização ao proponente (CPC, artigo 843.º, n.º 2).
• Preferência ou venda sem efeito. Quando um preferente ou um remidor fica com o bem depois da venda, substitui o comprador e paga o preço e as despesas da compra. Quando a venda fica sem efeito por anulação da execução ou do ato da venda, o comprador tem de ser reembolsado do preço e das despesas antes de devolver o bem (CPC, artigo 839.º).

No e-Leilões não há caução, mas há responsabilidade

No e-Leilões licita-se sem entregar caução: as regras da plataforma não a preveem e as perguntas frequentes dizem que quem licita não tem custos pela utilização.

Em contrapartida:

• as licitações não podem ser retiradas;
• quem tem a licitação mais alta acima do valor mínimo fica obrigado a depositar o preço;
• se não o fizer, aplica-se o artigo 825.º do CPC: arresto de bens suficientes para garantir o valor em falta, mais custas e despesas, e execução no próprio processo. O aviso que a plataforma mostra antes da primeira licitação diz isto mesmo (anexo I das regras).

Nas Finanças

O CPPT não prevê caução nas vendas das Finanças. O comprador deposita a totalidade do preço em 15 dias a contar da decisão de adjudicação (CPPT, artigo 256.º).

Quem não paga no prazo fica impedido de apresentar propostas em qualquer venda fiscal durante dois anos, além de outras sanções previstas na lei (artigo 256.º, n.º 4).

Nas compras acima de 500 unidades de conta, o comprador pode pedir, nos 5 dias seguintes à adjudicação, para depositar pelo menos um quinto do preço e pagar o resto em até 12 meses (artigo 256.º, n.º 1, alínea f). Não é uma caução: é um pagamento faseado que depende de autorização.

Nas insolvências

O administrador de insolvência escolhe a modalidade da venda (CIRE, artigo 164.º). As condições, incluindo a existência e o valor de uma caução, constam do anúncio de cada venda.

A lei só fixa um caso: quando um credor com garantia sobre o bem propõe comprá-lo, a proposta só vale se for acompanhada de um cheque visado de 10% do valor proposto, à ordem da massa insolvente (artigo 164.º, n.º 4).

Em bancos e leiloeiras privadas

Nas vendas de imóveis de bancos e nos leilões organizados por leiloeiras privadas, não se aplica a caução do CPC. Cada entidade define as suas condições: pode pedir um sinal, um cheque no ato do leilão ou uma comissão a cargo do comprador. Leia o regulamento ou as condições da venda antes de licitar e confirme o que é devolvido se a venda não se concretizar.

Antes de entregar uma caução, confirme

• Qual é o valor anunciado e quanto são os 5%.
• À ordem de quem é o cheque.
• Até quando e onde se entrega a proposta.
• Se consegue pagar o resto em 15 dias. Se depender de um banco, veja crédito habitação para imóveis em leilão.
• Quanto vai pagar de impostos e registo, além do preço.