Como comprar casa num leilão das Finanças, passo a passo

Atualizado a 12 de novembro de 2026

Resposta curta

As Finanças vendem imóveis penhorados no Portal das Finanças, em leilão eletrónico de 15 dias, com valor base de 70% do valor fixado por lei (nos prédios urbanos, o valor patrimonial tributário). Quem ganha deposita o preço em 15 dias, paga IMT e Imposto do Selo e só então recebe o título de transmissão.

Revisão jurídica pendente. Este guia é informação geral, ainda não revista por advogado, e não substitui aconselhamento jurídico.

O que é um leilão das Finanças

Quando alguém não paga uma dívida fiscal, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) pode fazer uma : apreende um bem do devedor para o vender e pagar a dívida com o dinheiro. À pessoa ou empresa devedora a lei chama .

A venda desses bens chama-se e segue o Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT). Não é o tribunal que vende: é o serviço de finanças onde corre o processo, a que a lei chama "órgão de execução fiscal".

Este guia cobre só as vendas das Finanças. As vendas dos tribunais, feitas na plataforma e-Leilões, têm regras diferentes: veja como funciona o e-Leilões.

A lei impede a venda da casa onde o devedor vive de facto (habitação própria e permanente), com exceção dos imóveis de valor mais alto (CPPT, artigo 244.º). Por isso, muitos dos imóveis vendidos pelas Finanças são segundas habitações, terrenos, lojas, garagens ou partes de imóveis.

As três fases da venda

O artigo 248.º do CPPT fixa uma sequência. Cada fase só começa se a anterior não tiver propostas válidas.

Fase	Modalidade	Duração	Valor base
1		15 dias	70% do valor fixado nos termos do artigo 250.º
2		15 a 20 dias	50% desse valor
3	Novo leilão eletrónico	15 dias	Ganha a proposta mais alta

Há um limite mínimo que vale para todas as fases: o bem não pode ser entregue por menos de 20% do valor fixado nos termos do artigo 250.º (artigo 248.º, n.º 5).

O serviço de finanças pode ainda escolher outra modalidade prevista na lei, como a (CPPT, artigo 252.º). O anúncio indica sempre a modalidade em vigor.

De onde vem o valor base

O é o preço a partir do qual se aceitam propostas. Segundo o artigo 250.º do CPPT:

nos prédios urbanos (casas, apartamentos, lojas, terrenos para construção), parte-se do (VPT), o valor que as Finanças atribuem ao imóvel para efeitos de IMI;
nos prédios rústicos, parte-se do valor patrimonial atualizado ou do valor de mercado, se este for superior;
o valor base anunciado é 70% desse valor.

O VPT não é o valor de mercado. Pode estar muito abaixo ou, em alguns casos, acima do que o imóvel vale. O valor base diz apenas onde começa a venda.

Exemplo ilustrativo. Um apartamento com VPT de 100 000 € vai a leilão eletrónico com valor base de 70 000 €. Sem propostas, passa a carta fechada com valor base de 50 000 €. Na terceira fase ganha a proposta mais alta, mas nunca abaixo de 20 000 €.

Passo a passo

Encontre a venda. As vendas são publicadas na Internet, no Sistema Integrado de Vendas do Portal das Finanças. Também pode ver todas as vendas das Finanças em curso em /leiloes-financas.
Leia o anúncio completo. O (o anúncio oficial da venda) tem de indicar o serviço de finanças, os bens, o valor base, o local e as horas de visita, e as datas-limite (CPPT, artigo 249.º, n.º 5).
Peça os documentos do imóvel. A mostra o VPT e a descrição fiscal. A do registo predial mostra quem é o dono e que existem (hipotecas, penhoras, usufrutos).
Visite o imóvel. O , a pessoa que guarda o bem penhorado, é obrigado a mostrá-lo nas horas indicadas no anúncio (artigo 249.º, n.º 6). Veja como visitar um imóvel penhorado.
Faça as contas ao custo total. Ao preço somam-se o , o e o registo. Use a calculadora de custos.
Tenha o dinheiro pronto. O preço é pago em 15 dias. Se depender de um banco, leia primeiro o guia sobre crédito habitação em leilões.
Autentique-se e licite. No leilão eletrónico só licitam utilizadores registados, depois de entrarem com as credenciais do Portal das Finanças. Cada fica registada e é visível o valor da última proposta.
Aguarde a decisão. No fim do prazo, o serviço de finanças decide a : a entrega do bem a quem fez a melhor proposta.

Quem não pode comprar

O artigo 256.º do CPPT exclui:

magistrados e funcionários da administração tributária, diretamente, por interposta pessoa ou através de entidades em que participem;
entidades não residentes sujeitas a um regime fiscal claramente mais favorável, ou cujas regras não permitam identificar os verdadeiros donos do capital.

Não há caução, mas o prazo de pagamento é curto

O CPPT não prevê para licitar nas vendas das Finanças. A caução de 5% existe nas vendas dos tribunais por carta fechada. Veja o guia da caução.

Em troca, as consequências de não pagar são sérias. Depois da decisão de adjudicação:

o serviço de finanças emite uma guia e o comprador deposita a totalidade do preço em 15 dias (artigo 256.º, n.º 1, alínea e);
nas compras de valor superior a 500 unidades de conta, o comprador pode pedir, nos 5 dias seguintes à adjudicação e com fundamentação, para depositar pelo menos um quinto do preço nesses 15 dias e o resto em até 12 meses (alínea f). É um pedido, que pode ser recusado;
quem não paga no prazo fica impedido de apresentar propostas em qualquer venda fiscal durante dois anos, além de outras sanções previstas na lei (n.º 4).

Depois de pagar: impostos, título e registo

A propriedade só passa para o comprador com a emissão do , o documento que prova a compra. O título só é emitido depois de depositado o preço e de cumpridas as obrigações fiscais, ou seja, IMT e Imposto do Selo (artigo 256.º, n.º 5).

Com o título, o comprador pede o registo do imóvel em seu nome na conservatória. O levantamento da penhora e o cancelamento dos registos que caducam com a venda são ordenados pelo serviço de finanças, se o comprador não os tiver pedido antes (CPPT, artigo 260.º).

O guia Ganhei o leilão: prazos e próximos passos explica cada prazo.

O que pode correr de forma diferente do esperado

Preferência. Quem tem (por exemplo, um comproprietário) é avisado e pode ficar com o bem pelo preço da melhor proposta (artigo 249.º, n.º 7).
Remição. O cônjuge, os descendentes ou os ascendentes do devedor podem exercer o : ficar com o bem pelo preço da venda (CPPT, artigo 258.º).
Pagamento da dívida. Se o devedor pagar ou a venda for suspensa, a venda não chega ao fim.
Imóvel ocupado. O comprador pode pedir a entrega ao serviço de finanças, que pode recorrer à polícia (artigo 256.º, n.os 2 e 3). Veja imóvel ocupado: o que fazer depois de comprar.
Ónus que não desaparecem. A venda apaga hipotecas e penhoras, mas não todos os direitos de terceiros (Código Civil, artigo 824.º). Veja ónus e encargos numa venda judicial.

E se o imóvel não for o que foi anunciado?

O artigo 257.º do CPPT permite pedir a anulação da venda em prazos curtos: 90 dias quando existe um ónus real que não foi tido em conta ou um erro sobre o bem por falta de conformidade com o anúncio, e 15 ou 30 dias noutros casos. O prazo conta-se da venda ou do momento em que o comprador soube do problema, cabendo-lhe provar essa data.

Este guia é informação geral sobre a lei e os procedimentos públicos. Não é aconselhamento jurídico. Confirme sempre as condições no anúncio oficial e junto do serviço de finanças responsável e, em caso de dúvida, junto de um advogado ou solicitador.