Imóvel ocupado: o que fazer depois de comprar em leilão

Atualizado a 12 de novembro de 2026

Resposta curta

Depois de receber o título de transmissão, o comprador pode pedir a entrega do imóvel no próprio processo: ao agente de execução, numa venda judicial, ou ao órgão de execução fiscal, numa venda das Finanças. O antigo dono tem de sair; um inquilino com contrato válido ou um usufrutuário com registo anterior podem ter direito a ficar.

Revisão jurídica pendente. Este guia é informação geral, ainda não revista por advogado, e não substitui aconselhamento jurídico.

Primeiro: quem está a ocupar o imóvel?

A resposta à pergunta "o que posso fazer?" depende de quem lá está e com que direito. Há quatro situações típicas.

Quem ocupa	O que a lei prevê, em resumo
O antigo proprietário (o )	Tem de entregar o imóvel. Se não o fizer, o comprador pede a entrega no processo.
Um inquilino com contrato de	O contrato pode continuar, e o comprador passa a ser o senhorio. Depende das datas e do tipo de processo.
Alguém com ou	Se o direito estava registado antes da penhora ou da hipoteca mais antiga, mantém-se.
Um ocupante sem qualquer título	O pedido de entrega também pode ser feito contra ele.

Este guia explica o que diz a lei em termos gerais. Cada processo tem as suas particularidades. Para uma situação concreta, confirme junto do agente de execução, do serviço de finanças ou de um advogado ou solicitador.

Como saber, antes de licitar, se o imóvel está ocupado

O melhor momento para tratar deste tema é antes de fazer uma proposta.

Leia o anúncio e o . O anúncio no e-Leilões tem de identificar o (a pessoa responsável por guardar o imóvel penhorado) e de indicar os ónus que não caducam com a venda, segundo o artigo 6.º das regras da plataforma.
Veja quem é o fiel depositário. Quando o imóvel é a casa onde o executado vive, é ele o depositário. Quando o imóvel está arrendado, o depositário é o inquilino (artigo 756.º do Código de Processo Civil). É uma pista útil.
Visite o imóvel. O depositário é obrigado a mostrá-lo. Veja o guia Como visitar um imóvel penhorado.
Pergunte por escrito. O agente de execução ou o serviço de finanças podem dizer o que consta do processo sobre a ocupação.

Se o edital não diz nada sobre ocupação, isso não significa que o imóvel esteja vazio (). Significa apenas que o edital não o menciona.

Se o ocupante é o antigo proprietário

O ponto de partida: o título de transmissão

O comprador só se torna dono com o , o documento que prova a compra. Ele é emitido depois de pago o preço e cumpridas as obrigações fiscais (artigo 827.º do CPC; artigo 256.º, n.º 5, do CPPT). É com este documento que se pede a entrega.

Numa venda judicial (e-Leilões, carta fechada, negociação particular)

O artigo 828.º do CPC diz que o comprador pode, com base no título de transmissão, pedir a entrega dos bens "contra o detentor", na própria execução. Não é preciso começar um processo novo.

O que acontece a seguir está no artigo 861.º do CPC:

o coloca o comprador na posse do imóvel e entrega-lhe os documentos e as chaves, se existirem;
o executado, os arrendatários e outros detentores são notificados para respeitarem o direito do novo dono;
se houver resistência, o agente de execução pode pedir o auxílio da polícia. Quando se trata de um domicílio, esse pedido precisa de um despacho do juiz, e a diligência só pode ser feita entre as 7 e as 21 horas (artigo 757.º do CPC).

A plataforma e-Leilões explica o mesmo de forma simples: o executado é primeiro notificado para entregar voluntariamente; se não o fizer, o comprador tem de requerer a entrega coerciva, "diligência que terá um custo" (pergunta 19 das FAQ).

Numa venda das Finanças

A regra é parecida. O comprador pode pedir ao órgão de execução fiscal (o serviço de finanças onde corre o processo) a entrega do imóvel, "contra o detentor e no próprio processo". O serviço pode pedir o auxílio da polícia (artigo 256.º, n.os 2 e 3, do CPPT).

Quando é a casa de habitação principal

A lei protege as pessoas que vivem na casa, mesmo depois da venda:

se a diligência puser em risco de vida uma pessoa com doença aguda, e isso for comprovado por atestado médico, o agente de execução suspende a entrega pelo prazo indicado no atestado (artigo 863.º, n.º 3, do CPC, aplicável por força do artigo 861.º, n.º 6);
quem está no local tem 10 dias para pedir ao juiz que confirme a suspensão, e o juiz decide em 5 dias (artigo 863.º, n.os 4 e 5);
se houver sérias dificuldades em realojar o executado, o agente de execução avisa antecipadamente a câmara municipal e as entidades de assistência (artigo 861.º, n.º 6).

Por trás de uma casa penhorada há quase sempre uma família numa situação difícil. Um contacto calmo e por escrito, através do agente de execução, pode evitar diligências forçadas.

A entrega forçada é feita pelo agente de execução ou pelo órgão de execução fiscal, com as regras e os limites acima. O comprador não a faz pelos seus próprios meios.

Se o imóvel está arrendado

A regra geral: o comprador passa a ser o senhorio

O artigo 1057.º do Código Civil diz que quem adquire o imóvel sucede nos direitos e obrigações do senhorio. Na prática: o contrato continua, a renda passa a ser paga ao novo dono e as regras de duração e de fim do contrato são as do arrendamento.

O arrendamento caduca com a venda?

Durante muitos anos, os tribunais discutiram se um arrendamento feito depois de uma hipoteca terminava com a venda judicial, por aplicação do artigo 824.º, n.º 2, do Código Civil.

Para as vendas em processo de , o Supremo Tribunal de Justiça fixou jurisprudência no Acórdão n.º 2/2021: a venda de um imóvel hipotecado, com arrendamento posterior à hipoteca, não faz caducar os direitos do inquilino. O tribunal apoiou-se no artigo 109.º, n.º 3, do CIRE e no artigo 1057.º do Código Civil.

Há uma situação diferente: o arrendamento feito depois da penhora. O artigo 819.º do Código Civil diz que os atos de arrendamento de bens penhorados são inoponíveis à execução, isto é, não podem ser invocados contra ela.

Por isso, perante um imóvel arrendado, as perguntas a fazer são:

Existe contrato escrito? Qual é a data?
Essa data é anterior ou posterior à penhora e à hipoteca?
Qual é a renda e qual é a duração?
O processo é uma execução, uma venda fiscal ou uma insolvência?

O inquilino pode ficar com o imóvel em vez do comprador

O inquilino com contrato há mais de dois anos tem na venda do local arrendado (artigo 1091.º do Código Civil). Quer dizer que pode comprar pelo mesmo preço da melhor proposta. Na venda judicial, os preferentes são notificados para exercerem esse direito (artigos 819.º e 823.º do CPC).

Se existe usufruto ou direito de habitação

O usufruto é o direito de usar um imóvel que pertence a outra pessoa. O direito de habitação é o direito de morar numa casa alheia.

Segundo o artigo 824.º, n.º 2, do Código Civil, estes direitos mantêm-se depois da venda quando o seu registo é anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia. Nesse caso, o comprador adquire a propriedade, mas não pode usar o imóvel enquanto o direito durar. Se o registo for posterior, o direito caduca com a venda.

A data de cada registo vê-se na do registo predial. O guia Ónus e encargos numa venda judicial explica como ler estes registos.

Passo a passo depois da compra

Confirme o que consta do processo. Pergunte ao agente de execução ou ao serviço de finanças quem é o fiel depositário e se há contratos ou direitos conhecidos.
Aguarde o título de transmissão. Sem ele, ainda não é proprietário e não pode pedir a entrega.
Peça a entrega voluntária. O depositário é notificado para entregar o imóvel e as chaves.
Se não houver entrega, faça o requerimento no processo. Na execução, ao abrigo do artigo 828.º do CPC; na venda fiscal, do artigo 256.º, n.º 2, do CPPT.
Se houver um inquilino com contrato válido, trate-o como senhorio. Comunique por escrito a mudança de proprietário e os dados para pagamento da renda.
Guarde tudo por escrito. Notificações, requerimentos e respostas são a prova do que foi feito e quando.

Quanto tempo e quanto custa

A lei não fixa um prazo único para a entrega. O tempo depende da resposta do ocupante, do tribunal, da disponibilidade do agente de execução e de eventuais suspensões.

A entrega coerciva tem custos, como indica o e-Leilões. O valor depende das diligências necessárias. Peça uma estimativa ao agente de execução antes de avançar.

Estes custos e este tempo fazem parte da conta de quem licita num imóvel ocupado. Na calculadora de custos pode somar os impostos e os registos; a entrega coerciva tem de ser estimada caso a caso.

Perguntas frequentes

Posso anular a compra por o imóvel estar ocupado?

A lei permite pedir a anulação quando se descobre um ónus que não foi tido em conta ou um erro sobre o imóvel, por falta de conformidade com o que foi anunciado (artigo 838.º do CPC; artigo 257.º do CPPT, com prazos curtos). Se a ocupação cabe nestes casos é uma questão que depende do que foi anunciado e que deve ser vista com um advogado.

A venda fiscal de uma casa de habitação é sequer possível?

Em regra, as Finanças não vendem o imóvel que é exclusivamente a habitação própria e permanente do devedor (artigo 244.º, n.º 2, do CPPT). Há exceções previstas no mesmo artigo. Esta proteção não existe com os mesmos termos na execução cível.

Onde vejo imóveis com informação sobre ocupação?

Nas fichas do Leiloeiro indicamos o que o edital menciona sobre ocupação, com ligação ao anúncio oficial. Veja todos os leilões.