Ónus e encargos numa venda judicial: o que desaparece e o que fica

Atualizado a 12 de novembro de 2026

Resposta curta

Numa venda em execução, o imóvel é transmitido livre de hipotecas, penhoras e outros direitos de garantia: o artigo 824.º do Código Civil faz esses direitos passar para o dinheiro da venda. Ficam a cargo do comprador os direitos reais registados antes da penhora ou garantia mais antiga, como um usufruto ou uma servidão.

Revisão jurídica pendente. Este guia é informação geral, ainda não revista por advogado, e não substitui aconselhamento jurídico.

O que são ónus e encargos

e são direitos de outras pessoas que "pesam" sobre um imóvel e limitam o que o dono pode fazer com ele ou o valor que ele tem. Os mais comuns num leilão são:

a : a garantia que dá ao credor (quase sempre um banco) o direito de ser pago pelo valor do imóvel antes de outros credores (artigo 686.º do Código Civil);
a : a apreensão do imóvel num processo, para ser vendido e pagar uma dívida;
o : o direito de usar e aproveitar plenamente um imóvel alheio, durante um certo tempo (artigo 1439.º);
o : o direito de morar numa casa alheia (artigo 1484.º);
as servidões: por exemplo, o direito de um vizinho passar pelo terreno;
o , que não é um direito real mas condiciona o uso do imóvel.

A maior parte destes direitos consta do , o registo público que mostra quem é o dono de cada imóvel e que direitos existem sobre ele.

A regra central: artigo 824.º do Código Civil

O artigo 824.º do Código Civil tem três regras curtas:

A venda em execução transfere para o comprador os direitos que o tinha sobre o imóvel.
Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneravam. Também ficam livres dos outros direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia. A exceção são os direitos que, constituídos antes, valem contra terceiros mesmo sem registo.
Os direitos que caducam passam para o produto da venda. Ou seja, o credor deixa de ter um direito sobre o imóvel e passa a ter direito a ser pago pelo dinheiro da venda.

É por isto que um imóvel com uma hipoteca de valor superior ao preço pode ser comprado em leilão sem que o comprador herde essa dívida. O banco é chamado ao processo para reclamar o seu crédito (artigo 786.º do Código de Processo Civil) e recebe do preço, pela ordem definida no processo.

O que caduca e o que se mantém

Direito sobre o imóvel	O que acontece com a venda	Base legal
Hipotecas (voluntárias, legais ou judiciais)	Caducam. O credor é pago pelo produto da venda.	Código Civil, 824.º, n.os 2 e 3
Penhoras e arrestos, deste ou de outros processos	Caducam.	Código Civil, 824.º, n.º 2
Usufruto, direito de habitação ou servidão registados antes da primeira penhora, arresto ou garantia	Mantêm-se. O comprador tem de os respeitar.	Código Civil, 824.º, n.º 2
Usufruto, direito de habitação ou servidão registados depois	Caducam.	Código Civil, 824.º, n.º 2
Arrendamento	Não se trata como os direitos acima. Veja a secção própria.	Código Civil, 819.º e 1057.º
Falta de licença, obras por legalizar, estado do imóvel	Não são registos que se cancelem: ficam com o imóvel.	CPC, 833.º, n.º 6; FAQ do e-Leilões

"Caduca com a venda" não quer dizer "não interessa". Um usufruto registado antes da hipoteca fica, e pode impedir o comprador de usar a casa durante décadas. A data de cada registo é o que decide.

Exemplo ilustrativo

Um apartamento tem, no registo predial, por esta ordem: um usufruto a favor de uma pessoa (2005), uma hipoteca a favor de um banco (2012) e uma penhora das Finanças (2023).

A hipoteca e a penhora caducam com a venda.
O usufruto tem registo anterior à hipoteca e à penhora: mantém-se. Quem compra adquire a propriedade sem o uso (a chamada nua-propriedade) até o usufruto terminar.

Se a ordem fosse hipoteca (2005), usufruto (2012) e penhora (2023), o usufruto caducaria, porque foi registado depois de uma garantia.

O arrendamento é um caso à parte

O arrendamento não aparece na tabela como "caduca" ou "fica" porque a resposta depende das datas e do tipo de processo.

Quem compra um imóvel arrendado passa, em regra, a ser o senhorio (artigo 1057.º do Código Civil).
O arrendamento feito depois da penhora não pode ser invocado contra a execução (artigo 819.º do Código Civil).
Nas vendas em insolvência, o Supremo Tribunal de Justiça fixou que o arrendamento posterior à hipoteca não caduca (Acórdão n.º 2/2021).
O arrendamento não registado por mais de seis anos não vale contra terceiros para além desse prazo (artigo 5.º, n.º 5, do Código do Registo Predial).

O tema está desenvolvido no guia Imóvel ocupado: o que fazer depois de comprar.

Dívidas que não estão no registo

Condomínio

As despesas de condomínio que se vencem depois da transmissão são do novo proprietário. Quanto às dívidas anteriores, a responsabilidade afere-se, em regra, pelo momento em que deviam ter sido pagas (artigo 1424.º-A do Código Civil).

Antes de licitar numa (um apartamento, uma loja ou uma garagem de um prédio em ), pergunte ao administrador do condomínio o valor das quotas e se há dívidas ou obras aprovadas.

Impostos e consumos

O IMI é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro de cada ano (artigo 8.º do Código do IMI). Quanto a água, luz e gás, confirme junto de cada entidade o que é preciso para abrir um novo contrato em seu nome.

Licenças e obras

A plataforma e-Leilões avisa que os bens não têm garantia e que não é assegurado que os imóveis tenham licença de utilização, ou que a licença corresponda ao que existe no local (perguntas 4 e 5 das FAQ). Na venda por , a lei diz expressamente que a legalização fica a cargo do comprador (artigo 833.º, n.º 6, do CPC).

Isto não é um ónus registado, mas é um custo real. A câmara municipal pode informar sobre a situação urbanística de um prédio.

Como verificar os ónus antes de licitar

Peça a certidão permanente. A do registo predial mostra, por ordem de data, o proprietário, as hipotecas, as penhoras e os outros direitos registados. O anúncio indica a (o número do imóvel na conservatória), que é o que precisa para a pedir no Predial Online.
Ordene os registos por data. Encontre a penhora, o arresto ou a garantia mais antiga. Tudo o que for direito real de gozo registado antes disso fica.
Leia o anúncio e o edital. No e-Leilões, o anúncio tem de indicar "a existência de ónus que não devam caducar com a venda" e os titulares de direitos de preferência manifestados no processo (artigo 6.º das regras).
Compare com a caderneta predial. A é o documento das Finanças com a área, a afetação e o . As diferenças entre a caderneta, o registo e o que existe no local são um sinal a esclarecer.
Pergunte o que não percebe. O ou o serviço de finanças respondem sobre o processo. Um advogado ou solicitador pode ler a certidão consigo.

Depois da compra: quem cancela os registos?

Na execução cível, o agente de execução comunica a venda à conservatória, com o . A conservatória regista a compra e cancela oficiosamente (sem ser preciso pedir) os registos dos direitos que caducaram (artigo 827.º, n.º 2, do CPC).

Na venda fiscal, o levantamento da penhora e o cancelamento dos registos que caducam são ordenados pelo órgão de execução fiscal, se o comprador não os tiver pedido antes (artigo 260.º do CPPT).

Em ambos os casos, peça uma nova certidão permanente algumas semanas depois e confirme que o imóvel está em seu nome e sem os registos antigos.

E se aparecer um ónus que ninguém anunciou?

A lei prevê a anulação da venda nestes casos:

Execução cível. Se, depois da venda, se reconhecer um ónus ou limitação que não foi tido em conta e que excede os limites normais, ou um erro sobre o imóvel por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir no processo a anulação e uma indemnização (artigo 838.º do CPC).
Venda fiscal. O pedido tem de ser feito em 90 dias quando se baseia num ónus real que não foi tido em conta e não caducou, ou em erro sobre o objeto ou as suas qualidades (artigo 257.º do CPPT).

A venda também pode ficar sem efeito por razões que nada têm a ver com o comprador, por exemplo se o imóvel afinal não pertencia ao executado (artigo 839.º do CPC). Nesses casos, a lei prevê a devolução do preço e das despesas.

E nas vendas em insolvência ou de bancos?

Na , a venda é feita pelo , de preferência em leilão eletrónico (artigo 164.º do CIRE). O mesmo artigo admite, em casos específicos, que um bem seja vendido com uma garantia que se mantém (n.º 5). Confirme sempre nas condições da venda e junto do administrador o que caduca.

Os imóveis vendidos diretamente por bancos não são vendas judiciais: são compras e vendas normais, e o artigo 824.º não se aplica. Confirme na certidão permanente e com o vendedor que ónus existem e como são cancelados antes da escritura.

Em resumo

Hipotecas e penhoras caducam com a venda em execução.
Direitos de uso com registo anterior à primeira penhora ou garantia mantêm-se.
O arrendamento segue regras próprias.
Licenças, obras e condomínio não se veem no registo e merecem perguntas próprias.
A certidão permanente, lida por ordem de datas, é o documento que responde à maior parte das dúvidas.

Nas fichas do Leiloeiro indicamos os ónus que o edital menciona e ligamos ao anúncio oficial. Veja os leilões ativos.