Comprar uma quota-parte ou um imóvel indiviso em leilão

Atualizado a 12 de novembro de 2026

Resposta curta

Quem compra uma quota-parte em leilão (por exemplo, 1/2 de uma casa) torna-se comproprietário de todo o imóvel na proporção da quota, não dono de uma divisão concreta. Os outros comproprietários têm direito de preferência na venda e qualquer um pode exigir a divisão, por acordo ou em tribunal. O preço mais baixo reflete estas limitações.

Revisão jurídica pendente. Este guia é informação geral, ainda não revista por advogado, e não substitui aconselhamento jurídico.

O que é uma quota-parte

Há quando duas ou mais pessoas são donas, ao mesmo tempo, do mesmo imóvel (artigo 1403.º do Código Civil). Cada uma tem uma : uma fração do direito, como 1/2, 1/3 ou 1/8.

A quota é uma parte do direito, não uma parte do espaço. Quem tem 1/2 de uma casa não é dono da cozinha e de um quarto. É dono de metade de tudo, em conjunto com o outro comproprietário. A lei chama a isto um bem "indiviso".

A lei também diz que os direitos dos comproprietários são iguais em qualidade, embora possam ser diferentes em quantidade. E que, se o título não disser outra coisa, as quotas se presumem iguais.

Porque aparecem quotas-partes em leilão

Acontece quando só um dos donos tem dívidas. Exemplos comuns: um imóvel de dois irmãos, de um casal divorciado que nunca dividiu os bens, ou de vários herdeiros que ficaram donos em comum depois da partilha.

Numa execução movida só contra um dos comproprietários, não se pode penhorar o imóvel inteiro nem uma parte especificada dele (artigo 743.º, n.º 1, do Código de Processo Civil). Penhora-se o direito do , isto é, a quota. E é a quota que vai à venda.

Há duas situações em que o imóvel pode ser vendido por inteiro:

quando todos os comproprietários declaram que querem a venda da totalidade (artigo 781.º, n.os 2 e 4, do CPC);
quando todas as quotas estão penhoradas em execuções diferentes: faz-se uma única venda e divide-se o dinheiro (artigo 743.º, n.º 2).

Não confunda quota-parte de um imóvel com quinhão hereditário. O quinhão é a parte de uma pessoa numa herança ainda por partilhar, que pode ter vários bens e dívidas. O edital indica qual dos dois direitos está à venda. Este guia trata da quota-parte de um imóvel.

O que se compra, na prática

Compra	Não compra
Uma fração do direito de propriedade sobre todo o imóvel	Uma divisão, um andar ou uma área concreta
O direito de usar o imóvel em conjunto com os outros donos	O uso exclusivo
O direito de vender a sua quota	O direito de vender ou hipotecar uma parte especificada sem acordo dos outros (artigo 1408.º)
O direito de pedir a divisão	A certeza de ficar com o imóvel no fim da divisão
A sua parte nas despesas e nos rendimentos

Depois da venda judicial, o comprador é colocado na posse "da sua quota-parte" (artigo 861.º, n.º 4, do CPC). Se outro comproprietário vive na casa, isso não lhe dá as chaves nem o direito de o fazer sair.

Os outros donos têm preferência

O comproprietário tem , e ocupa o primeiro lugar entre os preferentes legais, quando a quota de outro comproprietário é vendida a um estranho (artigo 1409.º do Código Civil). Preferir significa ficar com a quota pelo preço da melhor proposta.

Como funciona nas vendas em processo:

Execução cível. Os preferentes são notificados do dia, hora e local da abertura das propostas, para exercerem o direito no próprio ato. Se houver vários, abre-se licitação entre eles (artigos 819.º e 823.º do CPC). Estas regras aplicam-se também ao leilão eletrónico (artigo 811.º, n.º 2).
e-Leilões. Os preferentes exercem o direito diretamente no processo de execução, não na plataforma (artigo 13.º das regras). O anúncio deve indicar os titulares de direitos de preferência manifestados no processo (artigo 6.º).
Venda das Finanças. Os titulares do direito de preferência são notificados para o exercerem no ato da adjudicação (artigo 249.º, n.º 7, do CPPT).

Consequência prática: ter a proposta mais alta não chega. Se um comproprietário preferir, a quota fica para ele e o licitante não compra.

Se o comproprietário não for avisado da venda, a lei dá-lhe seis meses, a contar do momento em que conhece os elementos essenciais do negócio, para pedir em tribunal a quota para si (artigo 1410.º do Código Civil; artigo 819.º, n.º 4, do CPC).

Como se sai da indivisão

Ninguém é obrigado a ficar em compropriedade. Qualquer comproprietário pode exigir a divisão, salvo se tiver sido combinado manter o bem indiviso, o que só pode ser feito por períodos de até cinco anos, renováveis (artigo 1412.º do Código Civil).

A divisão faz-se de duas formas (artigo 1413.º):

Por acordo. Os donos combinam a solução: um compra a quota do outro, vendem tudo a um terceiro e dividem o dinheiro, ou dividem fisicamente o imóvel, quando é possível.
Em tribunal, "nos termos da lei de processo", quando não há acordo.

Uma casa ou um apartamento normalmente não se podem partir em dois. Nesses casos, a saída passa por um dos donos ficar com tudo, pagando aos outros, ou pela venda do imóvel inteiro. O resultado e a duração de um processo judicial dependem de cada caso; não há um prazo que se possa prometer.

Riscos a ponderar

Uso. Se o imóvel está ocupado por outro comproprietário, o comprador pode ficar muito tempo sem o usar nem receber rendimento.
Revenda. Há poucos compradores para quotas. Os mais prováveis são os outros comproprietários.
Financiamento. Confirme junto do banco, antes de licitar, se aceita financiar a compra de uma quota-parte. Veja o guia Crédito habitação para imóveis em leilão.
Despesas. IMI, condomínio e obras são repartidos pelos donos. Pergunte se há dívidas.
Tempo e custos de uma divisão judicial. Advogado, custas e, possivelmente, uma nova venda.
Outros direitos. Uma quota pode ter um ou um por cima. Veja Ónus e encargos numa venda judicial.

O de uma quota pode ter sido calculado como proporção do valor do imóvel inteiro. Isso não quer dizer que metade de uma casa valha, no mercado, metade do preço da casa. As limitações acima explicam a diferença.

Impostos na compra de uma quota

O (o imposto sobre a compra de imóveis) tem duas regras próprias para quotas:

Valor tributável. Quando um comproprietário aliena o seu direito, o imposto incide sobre a parte do que corresponde à quota ou sobre o valor do ato, consoante o que for maior (artigo 12.º, n.º 4, regra 1.ª, do Código do IMT). Nas vendas judiciais e administrativas, o mesmo artigo diz que o valor é o preço (regra 16.ª).
Taxa. Quando não se transmite a totalidade do prédio, aplica-se ao valor tributável a taxa que corresponde ao valor global do prédio, tendo em conta a parte transmitida (artigo 17.º, n.º 6, alínea b)). Ou seja, comprar 1/2 não faz descer a taxa para o escalão de metade do valor.

O é de 0,8% sobre o valor. A calculadora de custos e o guia Custos de comprar em leilão ajudam a fazer a conta.

O que confirmar antes de licitar

Leia o que está exatamente à venda. "1/2 do prédio urbano…" é uma quota. "Direito a 1/4 indiviso da herança de…" é um quinhão hereditário.
Peça a certidão permanente. A mostra quem são os outros donos, as quotas de cada um e os ónus registados.
Saiba quem usa o imóvel. Um comproprietário, um inquilino, ninguém? O e a visita ajudam a responder.
Conte com a preferência. Admita que um comproprietário pode ficar com a quota pelo preço que oferecer.
Pense na saída. Comprar as outras quotas, vender a sua, ou pedir a divisão? Cada caminho tem custos e tempo.
Fale com o banco e com um profissional. Um advogado ou solicitador pode avaliar o processo e as hipóteses de divisão.

Perguntas frequentes

Posso comprar a quota em conjunto com outra pessoa?

A lei prevê-o expressamente num caso. Na venda por , se dois proponentes oferecerem o mesmo preço mais alto, podem declarar que querem adquirir em compropriedade, em vez de licitarem entre si (artigo 820.º, n.º 2, do CPC; artigo 253.º, alínea b), do CPPT).

Os comproprietários podem impedir a venda?

Não podem impedir a venda da quota penhorada. Podem preferir, ou declarar que querem a venda de todo o imóvel.

Onde encontro quotas-partes à venda?

Na pesquisa do Leiloeiro, a ficha indica quando o edital menciona que o que está à venda é uma quota e não a propriedade total.