Como visitar um imóvel penhorado antes do leilão

Tenho direito a ver o imóvel?

Sim. A lei não deixa a visita ao critério de quem guarda o imóvel.

• Vendas judiciais (execução cível). Até ao dia da abertura das propostas, o depositário "é obrigado a mostrar os bens a quem pretenda examiná-los". Pode fixar as horas em que o faz, e o agente de execução tem de indicar essas horas no anúncio e no edital (artigo 818.º do Código de Processo Civil). A regra foi escrita para a venda por carta fechada, mas aplica-se às outras modalidades, incluindo o leilão eletrónico (artigo 811.º, n.º 2).
• Vendas das Finanças. O anúncio tem de indicar o "local, prazo e horas em que os bens podem ser examinados". Os bens devem estar patentes pelo menos até ao dia e hora limite das propostas, e o depositário é obrigado a mostrá-los durante as horas fixadas (artigo 249.º, n.os 5 e 6, do CPPT).

O fiel depositário é a pessoa encarregada de guardar o imóvel penhorado até à venda.

Quem é o fiel depositário

Depende do processo e de quem usa o imóvel. Na execução cível, a regra está no artigo 756.º do CPC:

Isto tem uma consequência simples: muitas vezes, quem abre a porta é a pessoa que vai perder a casa, ou o inquilino que lá vive. A visita pede respeito e discrição.

Onde está o contacto para marcar

No e-Leilões, o anúncio tem de indicar a identificação do fiel depositário, o "local e hora em que os bens podem ser vistos e contactos do fiel depositário", e os contactos do agente de execução (nome, telefone, e-mail e horário de atendimento). Deve ainda ter uma fotografia do exterior e, sempre que possível, do interior (artigo 6.º das regras da plataforma).

Nas vendas das Finanças, a informação consta do anúncio da venda no Portal das Finanças. O serviço de finanças indicado no anúncio é o contacto para dúvidas.

Nas fichas do Leiloeiro mostramos o que o anúncio indica sobre visitas e ligamos sempre ao anúncio oficial. Veja os leilões das Finanças e do e-Leilões.

Como marcar a visita, passo a passo

O que observar durante a visita

A venda é feita no estado em que o imóvel se encontra. O e-Leilões avisa que, salvo indicação em contrário, os bens não têm garantia, e que não é assegurado que os imóveis tenham licença de utilização ou que ela corresponda à realidade (perguntas 4 e 5 das FAQ). Por isso, a visita serve para ver com os próprios olhos.

Estado físico

• Humidade, infiltrações e manchas nos tetos e junto às janelas.
• Fissuras em paredes e pavimentos.
• Estado da cobertura, das caixilharias e das canalizações visíveis.
• Quadro elétrico e instalação de gás.
• Partes comuns do prédio: escadas, elevador, fachada, telhado.

Correspondência com os documentos

• A área e o número de divisões batem com a caderneta predial?
• Há marquises, anexos, sótãos ou garagens que não constam dos documentos?
• O uso real (habitação, comércio, armazém) é o que está registado?

As diferenças não impedem a compra, mas a legalização fica a cargo de quem compra, como o próprio e-Leilões avisa no anexo I das regras.

Ocupação

• Vive lá alguém? Quem?
• Se é um inquilino, há contrato escrito? Desde quando? Qual é a renda?
• Há sinais de abandono, ou de que o imóvel está vazio (devoluto)?

Estas respostas mudam muito o que acontece depois da compra. Veja o guia Imóvel ocupado: o que fazer depois de comprar.

Envolvente

• Acessos, estacionamento, ruído, exposição solar.
• Estado dos prédios vizinhos.
• Num terreno (prédio rústico): limites, acesso por caminho público, água, construções existentes.

O que a visita não mostra

Algumas coisas só se veem nos documentos ou perguntando a terceiros:

• Ónus e direitos de outras pessoas. Estão na certidão permanente. Veja Ónus e encargos numa venda judicial.
• Licença de utilização e situação urbanística. A câmara municipal pode informar sobre o processo de obras do prédio.
• Condomínio. O administrador pode dizer o valor das quotas e se há dívidas ou obras aprovadas.
• Custos da compra. Use a calculadora de custos.

E se não me deixarem visitar?

Acontece, sobretudo quando o depositário é o executado. O que a lei oferece é a obrigação descrita acima; não oferece uma forma rápida de a impor a tempo do fim do leilão.

O que pode fazer:

• Comunique por escrito ao agente de execução ou ao serviço de finanças que pediu a visita e que ela foi recusada ou ficou sem resposta. São eles que conduzem a venda e que podem contactar o depositário.
• Veja o que é possível ver de fora: fachada, cobertura, partes comuns, vizinhança.
• Fale com o administrador do condomínio, se existir.
• Reforce a análise documental: caderneta, certidão permanente, fotografias do anúncio.
• Tenha em conta a incerteza no valor que decide oferecer, ou não licite. Licitar sem ver é uma decisão legítima, mas deve ser consciente.

E se o imóvel não for como foi anunciado?

Ver antes é a melhor proteção. Depois da venda, a lei só admite a anulação em casos limitados:

• na execução cível, quando há um erro sobre o imóvel "por falta de conformidade com o que foi anunciado", ou um ónus que não foi tido em conta (artigo 838.º do CPC);
• na venda fiscal, pelos mesmos motivos, com um prazo de 90 dias (artigo 257.º do CPPT).

Se pensa estar numa destas situações, fale com um advogado, porque os prazos são curtos.

Imóveis de bancos e de leiloeiras

Nos imóveis vendidos diretamente por bancos, a visita marca-se com o banco ou com a mediadora que ele indicar, como numa venda normal.

Nas vendas em processo de insolvência feitas por leiloeiras, as condições de venda podem indicar dias de visita. Confirme sempre nas condições publicadas pela leiloeira ou junto do administrador de insolvência.

O guia Onde encontrar leilões de imóveis em Portugal explica cada uma destas fontes.

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