Ganhei o leilão: prazos e próximos passos

A proposta mais alta ainda não é a compra

Entre o fim do leilão e o momento em que o imóvel é seu há vários passos, quase todos com prazo. A própria plataforma e-Leilões responde assim à pergunta "já posso considerar que o bem é meu?": não. O resultado é enviado ao agente de execução, que notifica as partes e o autor da melhor proposta para depositar o preço e cumprir as obrigações fiscais. Só depois é emitido o título (pergunta 18 das FAQ).

Nas vendas das Finanças a lei diz o mesmo: a propriedade só se transmite com a emissão do título de transmissão, depois de depositado o preço e cumpridas as obrigações fiscais (artigo 256.º, n.º 5, do CPPT).

Os prazos num relance

Passo a passo

Passo 1: a adjudicação

No e-Leilões

Depois do fim do leilão há um ato público de certificação da conclusão. A partir daí, o agente de execução do processo tem 10 dias para tratar do que é preciso para a proposta ser aceite e o bem adjudicado, "nos termos previstos para a venda por proposta em carta fechada". Além da notificação normal, o agente de execução publica a notificação na plataforma, e o proponente considera-se notificado no terceiro dia seguinte a essa publicação (artigo 8.º das regras).

Nas Finanças

No dia e hora do fim do leilão, o órgão de execução fiscal decide sobre a adjudicação. O prazo de 15 dias para pagar conta-se a partir desta decisão.

Passo 2: pagar o preço

Vendas das Finanças

O funcionário passa uma guia para o comprador depositar a totalidade do preço à ordem do órgão de execução fiscal, em 15 dias a contar da decisão de adjudicação (artigo 256.º, n.º 1, alínea e), do CPPT).

Nas compras de valor superior a 500 unidades de conta (UC), o comprador pode pedir, com fundamentação e no prazo de cinco dias a contar da adjudicação, para depositar só uma parte do preço, não inferior a um quinto, e pagar o resto em até 12 meses (alínea f)). É um pedido que pode ou não ser autorizado.

Vendas judiciais

Aceite a proposta, o proponente é notificado para depositar, em 15 dias, numa instituição de crédito e à ordem do agente de execução, "a totalidade ou a parte do preço em falta" (artigo 824.º, n.º 2, do CPC).

"A parte em falta" refere-se à caução. Na venda por carta fechada do processo civil, a proposta é acompanhada de uma caução de 5% do valor anunciado (artigo 824.º, n.º 1). O guia Caução: quanto é, como se paga, quando se recupera explica quando existe e quando não existe.

Exemplo ilustrativo

Uma proposta de 100 000 € é aceite numa venda por carta fechada num processo de execução, com um valor anunciado de 90 000 €. A caução entregue com a proposta foi de 4 500 € (5% de 90 000 €). Ficam por depositar 95 500 €, em 15 dias a contar da notificação. Os impostos e o registo são pagos à parte.

Se vai usar crédito

Quinze dias é pouco tempo para um banco aprovar e libertar um empréstimo. O crédito tem de estar preparado antes de licitar. Veja Crédito habitação para imóveis em leilão.

Passo 3: IMT e Imposto do Selo

• O IMT é o imposto sobre a compra de imóveis. Nas vendas judiciais e administrativas, incide sobre o preço (artigo 12.º, n.º 4, regra 16.ª, do Código do IMT).
• O Imposto do Selo é de 0,8% sobre o valor (verba 1.1 da Tabela Geral).
• A liquidação do IMT é pedida pelo interessado, com uma declaração de modelo oficial, num serviço de finanças ou por via eletrónica (artigo 19.º).
• Nas vendas judiciais ou administrativas, o IMT é pago em 30 dias a contar da assinatura do auto (artigo 36.º, n.º 3). Na prática, convém tratar disto logo, porque o título de transmissão só é emitido com as obrigações fiscais cumpridas.

Para estimar os valores, use a calculadora de custos e leia Custos de comprar em leilão.

Passo 4: o título de transmissão

Na execução cível, com o preço integralmente pago e as obrigações fiscais satisfeitas, o agente de execução emite o título de transmissão. O documento identifica o imóvel, certifica o pagamento do preço, declara o cumprimento ou a isenção das obrigações fiscais e indica a data da adjudicação (artigo 827.º, n.º 1, do CPC).

Nas Finanças, o título é emitido pelo órgão de execução fiscal nas mesmas condições (artigo 256.º, n.º 5, do CPPT).

É com este título, e não com uma escritura, que a compra é registada. Guarde o original e várias cópias.

Passo 5: o registo predial

O registo predial é o que torna a compra oponível a terceiros.

• Execução cível. O agente de execução comunica a venda à conservatória, com o título. A conservatória regista a aquisição e cancela oficiosamente os registos dos direitos que caducaram, como hipotecas e penhoras (artigo 827.º, n.º 2, do CPC).
• Vendas das Finanças. O registo é pedido pelo comprador. O prazo geral é de dois meses a contar da data do título, e o pedido fora de prazo paga o emolumento em dobro (artigos 8.º-C e 8.º-D do Código do Registo Predial). O cancelamento dos registos que caducam é ordenado pelo órgão de execução fiscal, se o comprador não o tiver pedido antes (artigo 260.º do CPPT).

Os emolumentos do registo mudam com alguma frequência. Confirme o valor em vigor junto do Instituto dos Registos e do Notariado.

Algumas semanas depois, peça uma certidão permanente e verifique que o imóvel está em seu nome e sem os ónus antigos. Veja Ónus e encargos numa venda judicial.

Passo 6: a entrega do imóvel

Em regra, o imóvel é entregue com a emissão do título. Se estiver na posse do executado, ele é notificado para o entregar voluntariamente; se não o fizer, o comprador tem de requerer a entrega coerciva, que tem custos (pergunta 19 das FAQ do e-Leilões; artigo 828.º do CPC; artigo 256.º, n.os 2 e 3, do CPPT).

O guia Imóvel ocupado: o que fazer depois de comprar explica o processo e os direitos de quem lá vive.

O que pode ainda impedir a compra

O e-Leilões avisa, no anexo I das suas regras, que a proposta mais alta pode não levar à adjudicação. As situações mais comuns:

• Direito de remição. O cônjuge, os descendentes ou os ascendentes do executado podem ficar com o imóvel pelo preço da venda (artigos 842.º a 845.º do CPC; nas vendas fiscais, artigo 258.º do CPPT). Se a remição acontecer depois de o comprador ter depositado o preço, o remidor paga mais 5% para o indemnizar (artigo 843.º, n.º 2).
• Direito de preferência. Por exemplo, de um comproprietário ou de um inquilino. A remição prevalece sobre a preferência (artigo 844.º).
• Pagamento da dívida ou acordo antes da adjudicação.
• Insolvência do executado.
• Reclamação ou irregularidade que leve à anulação da venda.

Nestes casos, o comprador não fica com o imóvel. Quando há preferência ou remição depois da venda, quem prefere ou remite substitui o comprador e paga o preço e as despesas da compra (artigo 839.º, n.º 2, do CPC). Confirme junto do agente de execução ou do serviço de finanças como e quando recupera o que entregou.

E se não pagar a tempo?

As consequências são sérias.

• Venda judicial. O agente de execução pode dar a venda sem efeito e aceitar a proposta seguinte, ou vender de outra forma, com perda da caução e proibição de voltar a adquirir o mesmo bem; ou pode liquidar a responsabilidade do proponente, com arresto de bens suficientes para garantir o valor em falta, mais custas e despesas, "sem prejuízo de procedimento criminal" (artigo 825.º do CPC). As licitações no e-Leilões não podem ser retiradas (pergunta 20 das FAQ).
• Vendas das Finanças. Quem não paga fica impedido, durante dois anos, de apresentar propostas em qualquer venda em execução fiscal, sem prejuízo de outras sanções legais (artigo 256.º, n.º 4, do CPPT).

Depois de ser dono

• IMI. O imposto é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro de cada ano (artigo 8.º do Código do IMI). Confirme no Portal das Finanças que o imóvel passou para o seu nome.
• Condomínio. Comunique ao administrador a mudança de proprietário.
• Apólices. Confirme com o condomínio e, se houver crédito, com o banco, que apólices são exigidas para o imóvel.
• Água, luz e gás. Peça novos contratos em seu nome. O título de transmissão comprova que é o proprietário.
• Obras e licenças. A legalização do que não estiver conforme fica a cargo do comprador (anexo I das regras do e-Leilões).

Se algo estiver errado depois da compra

A anulação da venda só pode ser pedida em casos e prazos apertados: nas vendas fiscais, 90 dias para um ónus real não considerado ou erro sobre o imóvel, e 15 dias para a generalidade dos outros casos (artigo 257.º do CPPT); na execução cível, o pedido é feito no próprio processo (artigo 838.º do CPC). Fale com um advogado logo que detete o problema.