Carta fechada: como fazer uma proposta

Atualizado a 12 de novembro de 2026

Resposta curta

Na carta fechada, cada interessado entrega uma proposta única e secreta até uma data-limite, e todas são abertas ao mesmo tempo. Nos tribunais, o valor anunciado é 85% do valor base e a proposta leva uma caução de 5%. Nas Finanças, é a segunda fase da venda, com valor base de 50% e entrega eletrónica.

Revisão jurídica pendente. Este guia é informação geral, ainda não revista por advogado, e não substitui aconselhamento jurídico.

O que é uma venda por carta fechada

Na venda por , cada interessado entrega uma proposta escrita, com o preço que oferece, até uma data-limite. Ninguém vê as propostas dos outros. No dia marcado, todas são abertas ao mesmo tempo e ganha, em regra, a mais alta.

É diferente de um , em que se veem as licitações e se pode subir o valor. Na carta fechada há, em princípio, uma só oportunidade.

As regras mudam conforme quem vende. Este guia separa os dois casos mais comuns: tribunais e Finanças.

	Tribunais (CPC)	Finanças (CPPT)
Quando se usa	Quando o imóvel não é vendido de outra forma; hoje a modalidade preferencial é o leilão eletrónico	Segunda fase, se o leilão eletrónico não tiver propostas
Valor a partir do qual se aceita	85% do	50% do valor fixado nos termos do artigo 250.º do CPPT
	5% do valor anunciado	O CPPT não a prevê
Onde se entrega	Secretaria do tribunal	Serviço de finanças ou por via eletrónica
Prazo para pagar	15 dias após notificação	15 dias após a decisão de adjudicação

Carta fechada nos tribunais

As regras estão nos artigos 816.º a 826.º do Código de Processo Civil (CPC).

Valor anunciado

O valor anunciado para a venda é 85% do valor base do imóvel (artigo 816.º, n.º 2). Propostas abaixo desse valor não são aceites, a não ser que o credor que pediu a venda (), o devedor () e todos os credores com garantia sobre o imóvel concordem (artigo 821.º, n.º 3).

Como é anunciada

O juiz marca o dia e a hora da abertura. O publicita a venda com 10 dias de antecedência, num anúncio em página de Internet de acesso público e num afixado na porta do prédio (artigo 817.º). O anúncio indica o dia, a hora e o local da abertura, os bens e o valor anunciado.

Como fazer a proposta

Leia o anúncio e o edital. A lei não fixa um modelo de proposta. É o anúncio que indica onde, até quando e como entregar. Em caso de dúvida, confirme junto do agente de execução identificado no anúncio.
Identifique-se e identifique a venda. Em regra, a proposta indica o nome, o número de identificação fiscal e os contactos de quem propõe, o número do processo e o bem a que respeita.
Escreva o preço sem ambiguidade. Indique o valor em algarismos e por extenso. O valor tem de ser igual ou superior ao valor anunciado.
Junte a caução. A proposta tem de ser acompanhada de um cheque visado à ordem do agente de execução (ou da secretaria, quando o processo é tratado por oficial de justiça), de 5% do valor anunciado, ou de uma garantia bancária do mesmo valor (artigo 824.º, n.º 1). Sem caução, a proposta não cumpre a lei.
Entregue em envelope fechado. As propostas são entregues na secretaria do tribunal (artigo 820.º, n.º 1), dentro do prazo.
Vá à abertura, se puder. Os proponentes podem assistir. Estar presente conta em caso de empate, como se explica abaixo.

Exemplo ilustrativo. Um imóvel tem valor base de 120 000 €. O valor anunciado é 85% disso: 102 000 €. A caução é 5% do valor anunciado: 5 100 €. Uma proposta de 110 000 € leva na mesma uma caução de 5 100 €, porque a caução se calcula sobre o valor anunciado e não sobre o valor oferecido.

O que acontece na abertura

As propostas são abertas na presença do juiz, com o agente de execução (artigo 820.º). Depois:

Empate. Se o preço mais alto for oferecido por mais de uma pessoa, abre-se logo entre elas. Se só uma estiver presente, pode cobrir a proposta das outras. Se nenhuma estiver ou nenhuma quiser subir, faz-se um sorteio.
Exequente. Se estiver presente, o exequente pode dizer que quer ficar com o bem, e abre-se licitação entre ele e o autor da proposta mais alta.
Preferência. Aceite uma proposta, quem tem e está presente é chamado a dizer se quer ficar com o bem por esse preço (artigo 823.º).
Reclamações. As irregularidades da abertura só podem ser invocadas no próprio ato (artigo 822.º, n.º 1).

Uma proposta entregue não pode ser retirada, a não ser que a abertura seja adiada por mais de 90 dias depois da primeira data marcada (artigo 820.º, n.º 4).

Se a sua proposta for aceite

O proponente é notificado para depositar o resto do preço em 15 dias (artigo 824.º, n.º 2). Se não o fizer, pode perder a caução e a venda fica sem efeito, ou pode ser obrigado a pagar o valor em falta, com arresto de bens (artigo 825.º). O guia da caução explica quando o dinheiro é devolvido e quando se perde.

Se não houver propostas, ou nenhuma for aceite, a venda passa a (artigo 822.º, n.º 2).

Carta fechada nas Finanças

Nas vendas das Finanças, a carta fechada é a segunda fase. Só acontece se o leilão eletrónico de 15 dias terminar sem propostas (CPPT, artigo 248.º, n.º 3).

Duração: 15 a 20 dias.
Valor base: 50% do valor fixado nos termos do artigo 250.º do CPPT (nos prédios urbanos, o ).
Entrega: no serviço de finanças onde corre a venda, ou por transmissão eletrónica de dados (CPPT, artigo 251.º). No Portal das Finanças, a proposta é submetida no painel de proposta da venda, depois de ler e aceitar as "Condições de Entrega de Proposta" (guia do Sistema Integrado de Vendas).
Abertura: no dia e hora marcados, no serviço de finanças. Os proponentes podem assistir (CPPT, artigo 253.º).
Empate: tal como nos tribunais, há licitação entre os empatados ou, se ninguém estiver presente ou quiser subir, sorteio.
Caução: o CPPT não prevê caução. O preço total é depositado em 15 dias a contar da decisão de (artigo 256.º).

Exemplo ilustrativo. Um prédio urbano com valor patrimonial tributário de 100 000 € vai primeiro a leilão eletrónico com valor base de 70 000 €. Sem propostas, passa a carta fechada com valor base de 50 000 €.

Se também não houver propostas na carta fechada, abre-se um novo leilão eletrónico de 15 dias, em que ganha a proposta mais alta, com o limite mínimo de 20% (artigo 248.º, n.os 4 e 5). Veja o percurso completo em como comprar casa num leilão das Finanças.

Noutras vendas

Segurança Social. As execuções por dívidas à Segurança Social seguem regras próprias e, no que estas não regulam, as do CPPT. As condições de cada venda constam do respetivo anúncio.
Insolvências. O vende preferencialmente em leilão eletrónico, mas pode escolher outra modalidade, incluindo a carta fechada (CIRE, artigo 164.º). As condições, incluindo a caução, constam do anúncio da venda.

Antes de entregar, confirme

O valor que oferece é igual ou superior ao valor anunciado.
Tem a caução certa, quando é exigida, e à ordem de quem o anúncio indica.
Consegue pagar o preço total em 15 dias. Se precisar de crédito, leia crédito habitação para imóveis em leilão.
Somou ao preço os impostos e o registo.
Leu a e sabe que existem e quais não caducam.
Sabe se o imóvel está ocupado ou arrendado.

Este guia é informação geral sobre a lei. Não é aconselhamento jurídico. As condições de cada venda constam do respetivo anúncio. Confirme-as junto da entidade que conduz a venda e, em caso de dúvida, junto de um advogado ou solicitador.