Comprar um imóvel em leilão em Portugal sendo estrangeiro ou não residente

Um estrangeiro ou um emigrante pode comprar em leilão?

Sim. Nem o código que regula as vendas das Finanças nem as regras do processo civil que estão por trás das vendas judiciais exigem nacionalidade portuguesa ou residência em Portugal a quem licita. O que exigem é identificação no sistema fiscal português e capacidade para pagar depressa.

Há algumas exclusões. Nas vendas das Finanças, não podem comprar as entidades não residentes sujeitas a um regime fiscal claramente mais favorável, nem aquelas cujo regime jurídico não permita identificar os titulares efetivos do capital (artigo 256.º, n.º 1, alínea b), do CPPT).

Este guia serve para dois perfis: o estrangeiro que não vive em Portugal e o português emigrado que tem a morada fiscal no estrangeiro. Para as Finanças, ambos são "não residentes".

Os três tipos de venda

As duas primeiras são vendas forçadas, com regras legais fixas. Os imóveis de bancos vendem-se como qualquer outro, por escritura. A página Onde encontrar leilões de imóveis em Portugal explica todas as fontes.

Passo 1: ter NIF português

O número de identificação fiscal (NIF) identifica cada pessoa perante as Finanças. Sem ele nada funciona: o registo nas plataformas, as guias de pagamento, os impostos e o registo predial usam-no.

Os portugueses emigrados já têm NIF. Para os cidadãos estrangeiros, o folheto da AT para não residentes indica duas vias:

• Pela Internet, no e-balcão do Portal das Finanças, através de um representante legal com procuração. As procurações passadas a advogado ou solicitador não precisam de reconhecimento de assinatura.
• Presencialmente, com marcação, em qualquer Serviço de Finanças ou Loja do Cidadão, com o passaporte ou documento equivalente e um documento que mostre a morada no estrangeiro.

Os documentos em língua estrangeira têm de ser acompanhados de tradução certificada.

Passo 2: representante fiscal ou notificações eletrónicas

Não é preciso representante fiscal para obter o NIF. A obrigação surge depois. O mesmo folheto explica que, quando se estabelece uma "relação jurídica tributária" com Portugal, e ser proprietário de um imóvel cá é uma delas, há 15 dias para:

• nomear um representante fiscal com domicílio em Portugal; ou
• aderir às notificações eletrónicas (o sistema de notificações e citações eletrónicas do Portal das Finanças ou a caixa postal eletrónica ViaCTT).

Para quem reside num país da União Europeia, na Noruega, na Islândia ou no Liechtenstein, ambas são facultativas.

O representante fiscal recebe a correspondência das Finanças e, em regra, não é responsável pelo pagamento dos impostos do representado.

Passo 3: ter acesso às plataformas

Leilões das Finanças

As vendas das Finanças decorrem no Sistema Integrado de Vendas, na área reservada do Portal das Finanças. Entra-se com o NIF e a senha do Portal para pesquisar vendas e apresentar propostas. Se ainda não tem senha, pergunte à AT como é entregue numa morada no estrangeiro e conte com esse tempo.

A venda segue uma sequência fixa: leilão eletrónico de 15 dias, a partir de 70% do valor de referência; sem propostas, carta fechada a partir de 50%; depois, novo leilão eletrónico (artigo 248.º do CPPT). Não há caução para licitar. O processo completo está em Como comprar casa num leilão das Finanças.

e-Leilões (vendas judiciais e de insolvência)

O registo no e-Leilões é mais difícil para quem não vive em Portugal. Segundo o artigo 3.º das regras da plataforma, o utente tem de ser uma pessoa singular com NIF português, e o formulário de inscrição pede:

• nome e NIF português;
• domicílio em Portugal;
• telefone e endereço de correio eletrónico;
• IBAN de conta bancária em Portugal;
• estado civil e, sendo casado, o nome e o NIF do cônjuge e o regime de bens.

A autenticação faz-se com o Cartão de Cidadão ou a Chave Móvel Digital. A alternativa é um formulário em papel com a assinatura reconhecida presencialmente por solicitador, advogado ou notário; a conta é ativada no prazo de cinco dias após a receção (perguntas 2 e 3 das FAQ).

Mais dois pontos:

• O acesso a partir do estrangeiro está limitado. O aviso publicado por Portugal no Portal Europeu da Justiça diz que, por causa de ataques informáticos, a consulta do e-Leilões é limitada quando o acesso se faz fora do território nacional, e indica que quem estiver nessa situação deve enviar o seu endereço IP ao suporte da plataforma.
• As empresas não se registam diretamente. As pessoas coletivas apresentam propostas através de um utente registado que declare representá-las (artigo 3.º das regras).

Licitar através de um representante

Um utente registado pode licitar em nome de outra pessoa ou de uma empresa. Declara a representação e junta uma digitalização do documento que lhe dá os poderes, por exemplo uma procuração autêntica ou autenticada. O agente de execução pede mais tarde o original ou uma cópia certificada (perguntas 28 e 29 das FAQ). Um advogado que licite pelo cliente precisa de poderes especiais para apresentar propostas (pergunta 31).

O representante corre um risco real: se os poderes não forem demonstrados, é pessoalmente responsável pela proposta, incluindo pela falta de depósito do preço (artigo 7.º das regras). É natural que um profissional peça uma procuração clara e específica e prova de que o dinheiro existe.

Passo 4: ter o dinheiro disponível a tempo

Os prazos não se alargam por causa de transferências internacionais.

• Finanças: a totalidade do preço em 15 dias a contar da decisão de adjudicação (artigo 256.º, n.º 1, alínea e), do CPPT).
• Vendas judiciais: o preço em 15 dias a contar da notificação, depositado numa instituição de crédito à ordem do agente de execução (artigo 824.º, n.º 2, do CPC).

As propostas não podem ser retiradas. Quem não paga pode ver os seus bens arrestados, numa venda judicial (artigo 825.º do CPC), e fica dois anos impedido de licitar nas vendas fiscais (artigo 256.º, n.º 4, do CPPT).

Pontos a resolver antes de licitar:

• Onde vai estar o dinheiro no dia da adjudicação? Fundos que já estejam numa conta em Portugal evitam atrasos de transferência e câmbios à última hora.
• Como se paga? A notificação indica os dados de pagamento. Pergunte antes ao agente de execução ou ao serviço de finanças que meios de pagamento são aceites a partir do estrangeiro.
• O que vai pedir o banco? Os bancos aplicam controlos de prevenção do branqueamento de capitais a transferências de valor elevado e podem pedir documentos sobre a origem do dinheiro.
• Conta com um empréstimo? Leia primeiro Crédito habitação para imóveis em leilão.

Passo 5: conhecer os impostos dos não residentes

IMT

O IMT é o imposto sobre a compra de imóveis. Nas vendas judiciais e administrativas, incide sobre o preço pago (artigo 12.º, n.º 4, regra 16.ª, do Código do IMT).

Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT fixa uma taxa única de 7,5% na compra de prédio urbano ou fração destinados exclusivamente a habitação quando o comprador é não residente, sem isenções nem reduções. A regra não se aplica quando o comprador:

• tenha sido considerado residente fiscal em Portugal, nos termos do artigo 16.º do Código do IRS;
• se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos a contar da compra; ou
• destine o imóvel a arrendamento para habitação no prazo de seis meses, com renda dentro dos limites legais, e o mantenha arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Nos dois últimos casos, paga-se primeiro 7,5% e pede-se depois à AT, no prazo de seis meses, a devolução da diferença (n.os 11 e 12 do artigo 17.º).

Duas regras mais antigas também contam: a taxa de 10%, sem isenções, para compradores com domicílio fiscal em território de regime fiscal mais favorável constante da lista oficial, ou entidades por eles controladas (n.º 4), que não se aplica a pessoas singulares (n.º 7); e as taxas de 6,5% para outros prédios urbanos e de 5% para prédios rústicos (n.º 1).

Imposto do Selo, registo e impostos anuais

• Imposto do Selo: 0,8% sobre o valor (verba 1.1 da Tabela Geral).
• Emolumentos do registo predial: confirme os valores em vigor junto do IRN.
• O e-Leilões não cobra nada a quem licita pela utilização da plataforma (pergunta 11 das FAQ).

A calculadora de custos estima o total, e o guia Custos de comprar em leilão explica cada parcela.

Língua: tudo o que é oficial está em português

Os anúncios, os editais, as notificações, o título de transmissão e o registo estão em português. As plataformas não têm versão inglesa dos documentos.

O Leiloeiro publica resumos em inglês de cada anúncio, para ajudar a fazer uma primeira seleção. São resumos: o texto que vale é o do anúncio oficial. Antes de licitar, quem não lê português deve pedir a alguém que lhe explique o edital e a certidão permanente.

Termos que aparecem sempre: valor base, valor mínimo, ónus, fiel depositário e quota-parte. O glossário explica cada um.

O que costuma surpreender quem vem de fora

• Não há garantia. O imóvel é vendido no estado em que está. O e-Leilões avisa que os bens não têm garantia e que podem não ter licença de utilização. Veja Como visitar um imóvel penhorado.
• O imóvel pode estar ocupado. A entrega pede-se no próprio processo e pode demorar. Veja Imóvel ocupado.
• Nem todos os ónus desaparecem. Hipotecas e penhoras caducam, mas um usufruto com registo anterior mantém-se. Veja Ónus e encargos.
• Pode estar à venda só uma parte. Alguns anúncios são de 1/2 ou 1/4 de um imóvel. Veja Comprar uma quota-parte.
• A proposta mais alta pode não ganhar. A família próxima do executado pode remir o imóvel e quem tem direito de preferência pode exercê-lo. Veja Ganhei o leilão.
• Não há escritura. Não se vai ao notário; a propriedade transmite-se com o título de transmissão, depois de pagos o preço e os impostos.

Lista de verificação antes da primeira proposta

Para começar a procurar, veja todos os leilões, os leilões das Finanças, o e-Leilões ou os imóveis de bancos.